Oversikt over tvangsgrunnlag og frister

Bakgrunn

For at utkastelse skal finne sted, må det foreligge et såkalt tvangsgrunnlag. Et tvangsgrunnlag kan være en dom eller rettsforlik (alminnelig tvangsgrunnlag). For fravikelse av fast eiendom finnes også visse særlige tvangsgrunnlag.

Kort beskrivelse

Her beskrives situasjoner i leieforholdet, der det kan foreligge særlig tvangsgrunnlag. Utleier behøver altså ikke å få en dom for å få gjennomført utkastelse.

Beskrivelse

Det kan være vanskelig å vurdere om det foreligger grunnlag for utkastelse. Når leieboer mottar varsel om utkastelse, bør kommunen hjelpe leieboeren med å vurdere om det er mulig å forhindre utkastelsen og hva som eventuelt bør gjøres i saken.

Situasjoner i leieforhold der det kan foreligge særlig tvangsgrunnlag (det vil si at utleier ikke behøver å få en dom for å få gjennomført utkastelse):

  1. Leietaker ikke betaler husleien,
    • jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3.ledd bokstav a.
    • Det er vanlig å skrive i leieavtaler at leieboer aksepterer at utleier kan kreve utkastelse ved betalingsmislighold. Ved manglende betaling av leie, vil en slik skriftlig avtale fungere som et grunnlag for utkastelse. Selv der det kun mangler et lite beløp, kan det være grunnlag for utkastelse. Hvis utleier vil begjære utkastelse, må utleier først sende leieboeren et varsel om at utkastelse vil bli krevet. Utleier må deretter vente 14 dager etter at varselet er sendt, før begjæring om utkastelse kan sendes til namsmannen. I varselet til leieboer må det informeres om at utkastelse kan unngås dersom leieboeren betaler det utestående beløp før utkastelsen gjennomføres. Leieboer kan altså forhindre utkastelsen, ved at leie, renter, eventuelle gebyrer fra namsmannen betales.
  2. Leieperioden er utløpt uten at leietaker flytter
    • jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav b (c).
    • Det er vanlig å skrive i leieavtaler at leieboer aksepterer at utleier kan kreve utkastelse ved leietidens utløp. Dersom en tidsbestemt leiekontrakt utløper og leieboeren ikke flytter, vil en slik skriftlig avtale fungere som grunnlag for utkastelse.
    • Skal leieboer unngå utkastelse, må leieboer flytte eller ha rettslige holdbare innvendinger mot at leietiden er utløpt. Eksempelvis kan det være en holdbar innvending at utleier har glemt å sende en skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder etter at kontrakten utløp, eller at leietiden var i strid med husleielovens krav om minstetid (se arbeidsprosess Bidra til leie av private).
  3. Leietaker er sagt opp, men flytter ikke
    • jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c.
    • I tilfeller der leieboer har mottatt en gyldig oppsigelse fra utleier, og leieboeren ikke har protestert til utleieren innen fristen, kan det foreligge grunnlag for utkastelse. Det er derfor viktig at leieboer benytter seg av sin rett til å protestere på en oppsigelse, i tilfeller der oppsigelsen virker urimelig eller leieboer er uenig i at det foreligger grunn for oppsigelse. Protest på utleiers oppsigelse må sendes skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. I tilfeller der leieboeren har protestert på oppsigelsen, må utleier, hvis utleier ønsker å fastholde oppsigelsen, reise søksmål mot leieboer. Det foreligger ikke grunnlag for å kaste ut leieboeren før saken er avsluttet, og kun dersom utleier har vunnet frem med oppsigelsen.
  4. Okkupasjon eller ulovlig besittelse
    • jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav e (c).
    • Det kan i noen hevingssaker foreligge grunnlag for utkastelse. Det skal imidlertid en god del til. Heving av leieavtalen betyr at den ene parten (her utleier) hevder at det foreligger et så alvorlig/vesentlig brudd på avtalen, at leieforholdet skal opphøre uten oppsigelse – at leieforholdet skal opphøre umiddelbart. Ofte vil leieboer være uenig i at det foreligger grunnlag for å heve avtalen, og velger å bli boende til tross for utleiers krav. Utleier kan da forsøke å få leietaker ut ved å gå direkte til namsmyndighetene og kreve utkastelse. Namsmyndighetene kan bare gjennomføre utkastelse, hvis det foreligger et vesentlig mislighold og i tillegg forhold som gjør det åpenbart at utleier kan heve leieavtalen. Leieboer har behov for veiledning fra kommunen i slike saker. Kommunen bør informere og eventuelt henvise leieboer til veiledning fra Leieboerforeningen. Kommunen kan også hjelpe leieboer med å skrive innsigelse, der det gjøres rede for hvorfor det ikke foreligger grunnlag for utkastelse.

Når utleier ønsker å begjære utkastelse fordi det foreligger særlig tvangsgrunnlag, må utleier sende et skriftlig varsel til leieboer i forkant. Tvangsgrunnlaget kan ikke oversendes namsmannen før det er gått 14 dager etter at slik varsel er sendt. Leieboer får dermed 14 dager på seg til å vurdere hva som bør gjøres, før utleier eventuelt tar saken til namsmannen. Kommunen bør i denne perioden gi råd til leieboeren. Dersom leieboeren har innsigelser til at det foreligger et mislighold eller har en forklaring for hvorfor et mislighold har inntrådt (f.eks. forsinket betaling på bakgrunn av sykdom e.l.) kan leieboer informere utleier om disse forhold. Kanskje er det mulig å inngå en avtale med utleier, f.eks. om en betalingsutsettelse, og dermed hindre at saken går til namsmannen. Dersom kommunen ser at det ikke foreligger særlig tvangsgrunnlag (leieboeren har for eksempel protestert på utleiers oppsigelse), kan man ta opp dette med utleier.