Leie før eie for unge/ personer i etableringsfasen

Fase 1: År 0 - framskaffelse av bolig

Faser

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
År 0 - framskaffelse av bolig
Fase 2
År 1 - 4 - leieperiode i bolig
Fase 3
År 5 - husstanden kjøper bolig
TILBAKE TIL OVERSIKT

Kort beskrivelse av fasen

Framskaffelse av en bolig kan skje både gjennom nybygging av boliger eller gjennom kjøp av eksisterende bolig. Leie før eie som er beskrevet her praktiseres først og fremst for unge i etableringsfasen ved nye boligprosjekter. Modellen er likevel universell og kan brukes også overfor personer som har behov for å nyetablere seg på boligmarkedet.

Resultater fra fasen

  • Leiekontrakt leie før eie er inngått med aktuell husstand.
  • Leietaker får en opsjon på kjøp av boligen til avtalt pris i år 0, eventuelt med tillegg for prisstigning utover krav til egenkapital, som fremkommer som en gevinst for utbygger dersom prisstigningen er høyere enn forventet/nødvendig for å sikre tilstrekkelig egenkapital.
  • Boligen er planlagt bygget/er under bygging/er fremskaffet eller ferdigstilt og klar for innflytting.

Det kartlegges hvilke målgrupper som kan være aktuelle. Utbygger annonserer leie til eie modell med rettighet til kjøp av bolig etter tre eller fem år med leie.

Målgruppe:

  • Husstander som i dag ikke kvalifiserer til lån fordi de mangler egenkapital men som har betjeningsevne.
  • Husstander som kan etablere seg i eid bolig uten at det medfører for stor risiko for husholdet.
Boligen kan både framskaffes gjennom nybygging eller ombygging og seksjonering av et eksisterende bygg.

a.     Nybygg
 
  • Utbygger planlegger rasjonelle boliger.
  • Utbyggere planlegger nybygg av boliger ønsker å utvide målgruppen for salg. Ved å få mulighet for salg gjennom en leie før eie prosjekt vil utbyggere tidligere kunne igangsette prosjektet. Utbyggere er ofte avhengig av en jevn strøm av salg. Utbygger ønsker primært å selge boligen i år 0, men kan se behov for å trygge salg i et usikkert marked. Ved å etablere en leie før eie modell må utbygger ha en driftsorganisasjon eller kunne vedlikeholde og følge opp leieforhold i leieperioden. Utbygger kan også ønske å ta et samfunnsansvar og ønske å tilby flere mulighet for å eie bolig, slik som enkelte boligbyggerlag gjør som BATE i Sandnes og TOBB i Trondheim.
  • Finanstilsynet krever at belåningen ikke overstiger 85% av boligens verdi (verdivurdering).
  • Finanstilsynet og banker godtar at verdien på boligen på kjøpstidspunktet legges til grunn. Egenkapital kan opparbeides gjennom sparing, ved at tomt og/eller bolig selges til lavere pris en markedsverdi eller ved at boligen stiger i verdi i leieperioden. 
  • Hvis leilighetene i utbyggingen organiseres som et borettslag, kan grunnlån fra Husbanken være aktuelt. Grunnlånet kan ikke utgjøre mer enn 75% av kjøpesum. Resten av kjøpesummen må finansieres med egenkapital og personlig lån.

b. Kjøp av eksisterende bolig
  • En utbygger kan også se på muligheten for å kjøpe en bygård der de kan se for seg en leie før eie modell, eller kjøp av et stort herskapshus der man gjennom ombygging kan få til seksjonering av leiligheter. Leilighetene kan være selveier eller rigget som borettslag.
  • Man kan kjøpe borettslagsleiligheter og leie ut til vanskeligstilte med avtale med kommunen og få 50 års nedbetalingstid. Man kan også etablere utleieboliger (uten at det er organisert som borettslag/selveier) med avtale med kommunen og få 50 års nedbetalingstid.
  • Når de 3 eller 5 årene er gått må man finne individbaserte finansieringsløsninger.
  • Det gis ikke lån til allerede etablerte borettslag, verken med 30 eller 50 års nedbetalingstid. Skal det gis lån til borettslag gjøres dette ved oppføring, tilsagnet gis før igangsetting og utbetales til enkelthusstandene ved ferdigstillelse. Dette gis per i dag med 30 års nedbetalingstid.  
  • Utbygger annonserer ledig bolig. Utbyggere annonserer ved salg at man inngår et tre- eller fem år langt leieforhold der husstand har rett til å kjøpe boligen etter endt leieperiode. Kommunen kan bistå i å informere aktuelle personer i målgruppen.
  • Husstander søker, ofte på eget søknadsskjema, om å få tildelt bolig.
  • Utbygger eventuelt i samarbeid med kommunen tildeler/velger ut husstander til ordningen. Husstand får tilbud om å inngå leie til eie-kontrakt.
  • Hvis husstand takker ja, så inngås en leieavtale med husstanden. I kontrakten får husstanden en opsjon på å kjøpe boligen i år fem (ev. år tre) for gitt pris.
    Ved salg tilkommer eventuelt dokumentavgift, tingslysingsgebyrer og andre gebyrer i tillegg.
 
  • Utbygger planlegger utbygging og ønsker å utvide målgruppen gjennom leie før eie.
  • Kommunen vurderer bistand til utbygger og kan bidra med informasjon til aktuelle i målgruppen.
  • Husstand melder interesse og søker.
  • Utbygger eventuelt i samarbeid med kommune tildeler/foretar loddtrekning/velger ut husstander som får tilbud.
  • Utbygger og husstand inngår kontrakt på leieforhold i tidsbegrenset periode med opsjon på kjøp etter endt leieperiode, vanligvis etter 3 eller 5 år.

Det er viktig at husstanden har et sterkt ønske om å bli boligeiere på sikt, og at de er motiverte for eventuell sparing og for å sikre en fremtidig inntekt- og utgiftsituasjon som gjør at de kan ta ansvar for boligkjøp og opptak av boliglån.

Rasjonelle og funksjonelle boliger.