Bidra til leie av privat bolig

Fase 3: Kontraktsinngåelse, depositum og garanti

Faser

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
Kartleggingsprosess
Fase 2
Finne egnet bolig og visning
Fase 3
Kontraktsinngåelse, depositum og garanti
Fase 4
Overtakelsesprosess og innflytting
Fase 5
Oppfølging og utflytting
TILBAKE TIL OVERSIKT

Kort beskrivelse av fasen

Når boligsøker har fått tilsagn om å leie en bolig, underskrives leiekontrakt. Trygghetsavtale kan inngås i tillegg til vanlig leiekontrakt, for å gi ekstra trygghet for utleier. 

Resultater fra fasen

Leiekontrakt og eventuelt trygghetsavtale er underskrevet, og man har funnet ordninger for depositum eller garanti.

Kontrakt

Når boligsøker har fått tilsagn om å leie en bolig, må leiekontrakt inngås. Det finnes tre standard leieavtaler som nettopp sikrer rettsvernet som følger av husleieloven:

  1. Leieboerforeningens kontrakt (gratis for medlemmer)
  2. Forbrukerrådets kontrakt
  3. Huseiernes landsforbund (for medlemmer)

Det kan være viktig å presisere overfor boligsøker og utleier at kommunen formidler ledige boliger mellom utleier og leietaker, men er ikke part i leieavtalen.

Før leietaker signerer leiekontrakten, må kommunen sjekke om utleieenheten er godkjent for utleie. Dette gjøres i Eiendomsregisteret. Noen kommuner har også en egen godkjenningsordning for utleie. Hvis ikke husleiekontrakten er en av de tre standard leieavtalene, så må man undersøke om husleiekontrakt tilfredsstiller krav i Husleieloven:  

  • Hvorvidt eller i hvilken grad det er adgang til å si opp leiekontrakten.
  • Leietid, ved kortere enn tid enn tre år, hva er begrunnelsen for dette?
  • Er krav til vedlikehold er rimelige?
  • Er krav til boligens stand ved utflytting er rimelige?
  • Hva slags leieforhold det dreier seg om. Hvis det for eksempel dreier seg om utleiers egen bolig, vil leietaker ofte ha svakere rettigheter enn ved annen boligleie.
  • Er leiekontrakten i tråd med regelverket: Husleieloven har klare regler blant annet om fastsettelse av leie og tilleggsytelser og leieøkning.

Trygghetsavtale 

Trygghetsavtale kan brukes som et tillegg til husleiekontrakten. Avtalen er mellom utleier og kommune, og beskriver hvordan kommunen følger opp leietaker og boforholdet for å gi ekstra trygghet til utleier. Bergen kommune har utviklet en mal for trygghetsavtale, som Husbanken har kvalitetssikret. Malene finnes under ikonet "Verktøy, metoder, sjekklister og vedlegg". 

Depositum og garanti

Det er normalt at utleier ved inngåelse av leieavtale krever en form for sikkerhet for skyldig husleie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og andre krav som kan oppstå ved mislighold av avtalen. Denne sikkerheten kan være i form av et kontantdepositum eller en garanti.

Kommunen må sammen med leietaker finne ordninger rundt depositum eller garanti. Det kan deponeres på et beløp på opptil maks 6 ganger husleien. Det vil si at tilleggsbetaling som for eksempel strøm og oppvarming ikke skal tas med i depositumets størrelse, kun faktisk husleie per måned. Beløpet skal deponeres på en særskilt konto i bank (depositumskonto). Kontoen skal stå i leietakers navn. I leieperioden kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Eventuelle renter på kontoen i leieperioden skal tilfalle leietaker. Ved opprettelsen av depositumskonto er det utleier som skal stå for kostnaden ved opprettelse av kontoen.

  • Større firmaer og utleiere ønsker gjerne å få depositum inn på en konto for alle leieforhold, men det er kun studentskipnader som har lov til slike å operere med “samlekontoer“. I et hvert leieforhold med depositum, skal beløpet stå på en egen konto i leietakers navn.
  • Ved garanti for depositum der for eksempel kommunen står som garantist gjelder samme regel om beløp på maks seks måneder av faktisk husleie. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet et standard garantidokument som har til formål å sikre private utleieres interesser ved leietakers mislighold av en husleieavtale. Denne anbefales å bruke ved kommunal garanti. 
  • Ved bruk av kommunal garanti betaler kommunen når vilkårene er tilstede, ved uhell, ødeleggelser og ubetalt leie. Det er NAV som beslutter om vilkårene for garantien skal utløses er tilstede. Er dette tilfelle kan midlene overføres utleier for å kompensere for utleiers tap etter framsatte dokumenterte krav.
  • Når garantiansvaret utløses og hvilken frist som gjelder beror på garantiavtalen. Overholdes ikke fristene, bortfaller garantiansvaret.
  • Ved bruk av kontantdepositum er man avhengig av leietakers aksept, i tillegg til aksept fra utleier og NAV, for å kunne ta ut innsatte midler på opprettet depositumkonto. Her kan det fort oppstå forsinkelser da man er avhengig av samtykke fra alle parter før midlene frigis fra banken.
  • Uenighet kan oppstå knyttet til utbetalingen av depositum. Utleier kan hevde å ha krav på bakgrunn av skade på bolig, og leietaker er uenig. Prosessen rundt utbetaling av depositum er gjort rede for i Husleieloven § 3-5. Dersom leietaker krever depositumet utbetalt/tilbakebetalt, skal banken varsle utleier, og utleier får fem uker på seg til å dokumentere eventuelt skyldig leie eller at det er reist søksmål. Leieboerforeningen erfarer at det er mangel på kunnskap om regelverket, og at det er kan være grunn til å følge opp at banken følger reglene, og at utleier faktisk blir varslet ved krav om utbetaling, og at depositumet blir utbetalt dersom utleier ikke har fremmet krav innen fem-ukersfristen.
  • Manglende leiebetaling kan for eksempel dokumenteres ved kontoutskrift, hvis leie skulle vært overført gjennom bank. Leier har alltid rett til å betale leien gjennom bank, jf. Husleieloven § 3-3 første ledd. Ved mangler på innbo, vil inventarlisten være et naturlig utgangspunkt for bevisvurderingen.

Konflikter

  • Ved konflikter kan Husleietvistutvalget kontaktes, de er et alternativt tvisteløsningsorgan. Se deres nettside om Mekling - hvorfor og hvordan?
  • Boligsøker skriver under på kontrakt, Boligsøker må sammen med kommunen finne løsning for depositum eller garanti.
  • Kommunen må sjekke om utleier er eier av boligen, og at utleieenheten er godkjent for utleie, før kontrakt kan underskrives. Kontrakten må gjennomgås og sjekkes at er i henhold til husleieloven. Kommunen må bidra til eller sørge for at man finner løsning på depositum eller garanti.
  • Pårørende og ressurspersoner kan være aktuelt å involvere i prosessen.
  • Utleier leier ut boligen og er kontraktspart.

Kontrakter og avtaledokumenter

  • Trygghetsavtale fra Bergen kommune, som er kvalitetssikret av Husbanken. Avtalen er et tillegg til ordinær husleiekontrakt. Trygghetsavtalen inngås mellom kommunen og utleier om ekstra oppfølging fra kommunens side for å skape trygghet for utleier. Det er også utviklet en veileder til trygghetsavtalen
  • Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet et standard garantidokument som har til formål å sikre private utleieres interesser ved leiertakers mislighold av en husleieavtale.

Andre dokumenter

Husleieloven

Husleieloven krever at det ikke skal tas hensyn til kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge, språk, religion, livssyn eller nedsatt funksjonsevne.

Handlingsrom

Kommunal- og regionaldepartementet har utarbeidet informasjonsbrosjyrer på utvalgte områder av husleieloven.

Her følger en oversikt viktige bestemmelser i husleieloven.

Leiekontrakten
En trygg boligsituasjon er viktig for alle. En god og ryddig husleiekontrakt er med på å opprettholde tryggheten. Som regel forløper de fleste leieforhold uten at det oppstår uenigheter mellom partene, i noen tilfeller kan det oppstå uenigheter mellom partene. Hovedregelen i husleieloven er at den er ufravikelig ved utleie av bolig. Det vil si at det ikke kan avtales vilkår som gir leietaker en dårligere stilling enn det som følger av loven (husleieloven § 1-2). Hvis man likevel har inngått en avtale på slike vilkår blir disse ugyldige og dermed er det husleielovens regler som gjelder i stedet. Man må være oppmerksom på at det kun er de ugyldige vilkårene som faller bort og resten av avtalen vil gjelde som den er. Husleieloven stiller ikke krav om at avtalen skal være skriftlig jf., husleieloven.§1-4. Det anbefales at den i alle tilfeller skal være skriftlig.

Tillatte og forbudte avvik i Husleieloven
Utgangspunktet er at husleieloven ikke kan fravikes til ugunst for den som leier. Det er likevel lov å fravike loven til ugunst for leietakeren, dersom det framgår klart av den enkelte lovbestemmelse at partene kan det. Det framgår for eksempel av reglene om oppsigelsesfrist, at partene fritt kan avtale oppsigelsesfristens lengde. Leietakeren blir altså bundet av den avtalte oppsigelsesfristen, selv om den er mindre gunstig for leietakeren enn lovens frist. Vanligvis markeres muligheten for å fravike avtalen ved ordene «er ikke annet avtalt». Også da kan leietaker forpliktes til mindre gunstige vilkår enn hva som følger av lovens normalordning. Det er alltid lov å fravike loven til fordel for leietakeren, selv om det ikke står i paragrafen at det er avtalefrihet.

Parter i leieavtalen
Her står det hvem som er utleier og hvem som er leietaker. Gjerne utfyllende med kontaktinformasjon for begge parter, for eksempel telefonnummer og e-post.

Leieforholdet gjelder
Her oppgis adressen, hva slags type bolig det er (leilighet, hus, lofts/sokkelbolig, hybel, bofellesskap, enkelt rom i en leilighet og “annet“ hvis det skulle være aktuelt), antall rom, om det er eget kjøkken og bad, størrelsen på leieobjektet (kvadratmeter). Er leieobjektet umøblert, delvis møblert eller fullt møblert. I tillegg kan oppgis om det følger boder og parkeringsplass. I tilfeller der leieobjektet er delvis eller fullt møblert bør det settes opp en fullstendig inventarliste i 2 eksemplarer som signeres av begge parter. Dette bør gjøres senest ved overtakelsen av leieobjektet. Inventarlisten bør inneholde inventarets tilstand og antatt verdi. I forbindelse med inventarlisten kan bilder av inventar og leieobjektet legges med. Dette kan bidra til å hindre konflikter ved leieforholdets opphør.

Avtalt vederlag (husleie)
Det følger av husleieloven at leien skal fastsettes til et bestemt beløp jf., § 3-1. Det kan likevel avtales at utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel fordeles hensiktsmessig mellom brukerne av leieobjektet. I tillegg kan det avtales vederlag av utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk. Husleien kan indeksreguleres i henhold til konsumprisindeksen. Den kan ikke reguleres før leieavtalen har vart i ett år og endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Det stilles krav til at varsel om regulering skal være skriftlig og med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. For mer om hvordan leien kan justeres i henhold til konsumprisindeksen hos Leieboerforeningen. 

Depositum
Depositum er en økonomisk sikkerhet som leietakeren gir utleieren ved å sette et pengebeløp på en sperret depositumkonto i leietakerens navn og er omtalt i Husleieloven § 3-5. Beløpet skal dekke eventuelle kostnader som følger av leietakers mislighold som manglende betaling eller skader på boligen. Depositumet tilhører leietaker, og det er ulovlig for utleieren å motta beløpet kontant eller å sette det på sin egen konto. Dette gjelder også når utleier kaller beløpet forskudd på leie. Depositumet kan maksimalt tilsvare seks måneders husleie, og kan justeres i samsvar med økning i leien dersom dette er avtalt. Kostanden ved opprettelse av depositumkontoen skal betales av utleier.

Ved leieforholdets slutt er hovedregelen at partene sammen kontakter banken og fordeler depositumet slik de er enige om. Dersom partene er uenige (Husleieloven § 3-5), er det egne regler for hvordan man kan få beløpet utbetalt.

Opptak i husstanden og framleie
Når en leietaker deler bolig med andre og har en viss grad av felles husholdning, betegnes det som et husstandsfellesskap. Leietakeren har rett til å la visse personer flytte inn i boligen for å dele boligen på denne måten (Husleieloven § 7-1). Dette gjelder leietakerens ektefelle eller samboer, leietakerens egne eller ektefellens/samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje samt fosterbarn. Slektninger i rett oppstigende linje er foreldre, besteforeldre og så videre, og slektninger i nedstigende linje er barn, barnebarn og så videre. Alder er i denne sammenheng uten betydning. Det kreves ikke at husstandsfellesskapet må være varig. Leietakeren trenger ikke utleierens godkjenning, men bør likevel varsle utleieren om hvem som tas opp i husstanden.

Bofellesskap og kontrakt
Bofellesskap eller kollektiv er flere mennesker som bor sammen uten å være samboere eller familie. Leieboligen kan være et hus eller en leilighet. Det kan være ett eller flere kjøkken eller bad, og det kan bo to eller flere personer sammen. Det er tre måter å organisere avtale med et kollektiv for utleier. Leieboerforeningen kan bistå med rådgiving på dette. 

Leiekontraktens form og varighet
Et leieforhold kan enten være tidsubestemt eller tidsbestemt. Ved tidsubestemt løper kontrakten fra overtakelsesdato til den blir sagt opp av en av partene. Ved tidsbestemt har kontrakten en varighet fra dato til en dato da den opphører. Normalleietiden er 3 år, eller 1 år når utleieobjektet henger sammen med utleiers bolig, f.eks. sokkelbolig. Det kan likevel avtales kortere leieperiode enn normaltiden hvis husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller at utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen, jf. husl§9-3 a og b. Dersom utleier tilbyr leiekontrakt med kortere leieperiode enn husleielovens hovedregel på minimum tre år, må det foretas en konkret vurdering om det er saklig grunnlag for dette i hvert enkelt tilfelle. Leietaker skal få skriftlig opplyst at avtalen gjelder en slik bolig og at dette gir færre rettigheter enn ved leie av en annen bolig. Det er et krav om at utleier selv må ha brukt boligen som egen bolig. Det kan i leieforhold avtales en gjensidig oppsigelse. Det vanligste er at oppsigelsestiden skal være 3 måneder. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Men oppsigelsestiden på tre måneder kan fravikes i avtale. Man ser en trend i tidsbestemte leieavtaler der det ikke er adgang til å si opp for noen av partene i løpet av de 9 første månedene. Det vil si at man blir bundet i 1 år, 9mnd+3mnd (oppsigelsestiden). I følge praksis og lov er det fullt mulig å avtale dette i tidsbestemte leieavtaler. Oppsigelsestiden går til utløpet av neste kalendermåned.

Leie av utleiers bolig ved midlertidig fravær
Reglene om leietid i § 9-3 gjelder ikke ved utleie av utleiers egen bolig der utleier har et midlertidig fravær på inntil fem år.

Utkastelse og særlig tvangsgrunnlag
Det bør opplyses i leieavtalen om grunnlag for tvangsutkastelse, formkrav og frister som gjelder. Under er det et eksempel fra forbrukerombudets kontrakt. Leieren godtar at utkasting (tvangsfravikelse) kan kreves hvis leien ikke blir betalt innen 14 dager etter skriftlig varsel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt. Varselet kan sendes tidligst på forfallsdagen, jf. samme lovs § 13-2, 3. ledd (a). Det skal i varselet framgå at utkasting vil bli krevd dersom kravet ikke blir oppfylt, og at utkasting kan unngås dersom leien blir betalt med renter og kostnader før utkastelsen blir gjennomført. Leieren godtar at utkastelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. § 13-2, 3. ledd (b) i tvangsfullbyrdelsesloven.

Dette for at leietaker skal være klar over konsekvenser av å ikke opprettholde husleieavtalen og gangen i prosessen som følger.

Vedlikehold
Leietaker har plikt til vedlikehold etter Husleieloven som omfatter vedlikehold av dørlåser, kraner, toalett, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere, samt inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Hvorvidt dette gjelder for eksempel en vaskemaskin, avgjøres om den er integrert eller ikke. Utskiftning av gjenstander regnes imidlertid ikke som vedlikehold, og er utleiers ansvar. Utbedring etter tilfeldige skader som reparasjon av lås etter innbrudd er ikke vedlikehold, og dermed utleiers ansvar. Dette er regulert i Husleieloven § 5-3. Lovens regler om vedlikehold kan fravikes, og annet kan avtales i leiekontrakten.

Andre forhold i leiekontrakten
Utleier og leietaker kan fritt avtale seg imellom i leiekontrakten tillegg som for eksempel at leietaker er ansvarlig for snørydding, forutsatt at dette ikke svekker leietakers stilling. Skulle leietaker forsømme sin plikt med å måke snø vil nok ikke det være grunnlag for oppsigelse siden det er avtalt vanlig vederlag for husleie ellers. Mange er svært kreative på hva som kan avtales i tillegg. Hovedregelen er at så lenge det ikke er til ugunst for leietaker og leietaker aksepterer det som fremkommer av avtalen så kan det avtales. Leietaker og utleier kan avtale at leietaker skal gjøre mer enn «vanlig vedlikehold». Kommunene bør være oppmerksomme på slike vilkår, og vurdere før avtaleinngåelse om det som er avtalt er rimelig og om den aktuelle leietakeren vil mestre det vedlikeholdet som er foreslått.

Ordensregler
I mange leieforhold og spesielt i blokkleiligheter er det i mange tilfeller felles husordensregler. Det står ofte i kontrakter at leietaker plikter å sette seg inn i reglene, og dette må leietaker godta. Det kommer ofte spørsmål om husdyr i leieforhold. Her er det fint å avtale allerede i kontrakten hvorvidt dyrehold er lov og i så fall hva. Røyking innendørs er også helt greit å avklare i kontrakten. Ellers plikter leietaker å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

Utleiers adgang til utleiebolig
Utgangspunktet når man leier en bolig, er at man får en eksklusiv bruksrett til husrommet. Dette innebærer at ingen andre kan ta seg inn i boligen uten leietakers samtykke, heller ikke utleier. Uten avtale har utleier heller ingen rett til å beholde nøkkel til boligen som leies ut. I visse tilfeller har leietaker imidlertid en plikt til å gi utleieren adgang til husrommet (Husleieloven § 5-6). Utleieren har rett til å komme inn til leietakeren for å se om boligen brukes i samsvar med leieavtalen, for å gjennomføre pliktig vedlikehold, foreta lovlige forandringer, eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade. Leietakeren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Tilsyn skal som hovedregel varsles cirka én uke i forveien. Vedlikeholdsarbeider som vil foregå over en periode, bør varsles lengre tid i forveien. Leietakeren kan kreve at arbeidene utføres med vanlig framdrift og uten unødig avbrudd eller ulempe. Utleieren og leietakeren bør forsøke å finne et tidspunkt som passer for begge.

Forbud mot diskriminering
Husleieloven krever at det ikke skal tas hensyn til kjønn, etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge, språk, religion, livssyn eller nedsatt funksjonsevne. Mer om dette hos Leieboerforeningen.