Utsnitt av en blokk
ARBEIDSPROSESS

Private utleieboliger med rett til kommunal tilvising eller tildeling

Kort om arbeidsprosessen

Fremskaffelse av utleieboliger, gjennom langsiktige avtaler med private, gir kommunen tilgang til flere kommunalt disponerte utleieboliger.

Arbeidsprosessen beskriver hvordan kommunen kan fremskaffe egnede utleieboliger som et supplement til kommunens egne boliger, i samarbeid med godkjente, langsiktige private utbyggere/ utleiere og Husbanken. Arbeidet deles inn i fem faser som kan gjennomføres i alle kommuner uavhengig av prosjektets størrelse. Ved å følge arbeidsprosessen får kommunen gode samarbeidspartnere og flere kommunalt disponerte boliger.

Bakgrunn

Arbeidsprosessen initieres av kommunens konkrete behov for boliger, omtalt i overordnede kommunale planer (kommuneplaner, økonomiplaner, temaplaner, boligstrategi, boligbehovsplaner mv.) som er politisk og administrativt forankret.

For finansiering av utleieboliger med tilvisingsavtale eller tildelingsavtale krever Husbanken at kommunen gjennomfører en utlysing- som er beskrevet i fase to i denne arbeidsprosessen.

Les mer i egen artikkel om forskjellen på tilvisingsavtale og tildelingsavtale.

 

Se hvilke kommuner som lyser ut nå

Faser i arbeidsprosessen

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
«Vi vil» - Om forankringen i kommunen
Fase 2
«Vi trenger» - Om utlysingen av behovet
Fase 3
«Vi velger» - Om valg av utleier og egnede boliger
Fase 4
«Vi realiserer» - Om finansiering og tildeling/ tilvisingsavtaler
Fase 5
«Vi følger opp» - Om avtaler og samarbeid med utleier i driftsfasen.

For å sikre forutsigbarhet for kommunen, tilbyderen og Husbanken ved fremskaffelse av utleieboliger er det utarbeidet to nye dokumenter:

Krav og beskrivelse av søker/ utleieselskap ved levering av tilbud om utleieboliger med tilvising-/tildelingsavtale til kommunen 

Dette skrivet skal benyttes når kommunen utlyser behovet, fylles ut av tilbydere som ønsker tilvisingsavtale med kommunen og legges ved tilbudet. Hensikten er å informere søker og innhente nødvendig informasjon som Husbanken trenger dersom det senere blir aktuelt å finansiere prosjektet med lån eller tilskudd. Dokumentet vil samtidig være nyttig når kommunen skal sammenligne aktørene og velge tilbyder. 

Intensjonsavtale mellom utleieselskap og kommune om samarbeid om tilvisingsavtale

Hensikten med intensjonsavtalen er å formalisere et samarbeid før selve tilvisingsavtalen inngås. Intensjonsavtalen benyttes når det er avgjort hvilken/ hvilke tilbyder/ tilbydere kommunen ønsker å inngå tilvisingsavtale med. Det kan være flere årsaker til at tilvisingsavtale ikke inngås umiddelbart, for eksempel reguleringsarbeid, manglende gårds og bruksnummer, avklaringer om finansiering av prosjektet etc. Dokumentet er en mal som benyttes av Ringsaker kommune. Tekst markert med gult skal fylles inn. Når intensjonsavtalen er inngått skal kommunen sende den til kontaktperson i Husbanken. Dette er viktig for at Husbanken skal få oversikt over lånebehov og få mulighet til å gjøre bankfaglige avklaringer med utleieselskapet før lånesøknaden sendes Husbanken.

Dokumentene kan også lastes ned i fase 2 "Vi trenger" og fase 3 "Vi velger" i denne arbeidsprosessn

 

 

Boligframskaffelse
I Veiviseren benyttes begrepet boligframskaffelse når kommunen framskaffer kommunalt disponerte utleieboliger.
Driftsbudsjett for utleieprosjekt
Skal inneholde: Forventede husleieinntekter, antatt ledighet, kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold, kommunale avgifter og forsikring, skatt, renter og avdrag på lån.
Forhåndstakst
Takst som viser boligens/ prosjektets verdi etter ferdigstillelse/ evt. ombygging/ oppgradering. Skal foretas av uavhengig autorisert takstmann.
Husbankens grunnlån
Grunnlån skal bidra til å fremme viktige boligkvaliteter som miljø og universell utforming i ny og eksisterende bebyggelse, fremskaffe boliger til vanskeligstilte og husstander i etableringsfasen, og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene. Lånet skal bidra til å oppnå boligpolitiske målsettinger som ellers ikke vil bli oppnådd. Dersom lån gis til private firmaer må det inngås tilvisingsavtale og samarbeidsavtale med kommunen.
Kommunalt disponerte boliger
Boliger som er oppført eller kjøpt i kommunal regi eller boliger kommunen får tilgang til tilvisningsavtale eller gjennom tildelingsavtale med profesjonelle private utleiere. 
Konkurransegrunnlag
Ved prekvalifisering lages det et konkurransegrunnlag som beskriver oppdraget, regler for gjennomføring av konkurransen, krav til leverandøren og oppdragsgivers behandling av tilbudene. 
Kravspesifikasjon
Ved prekvalifisering lages det en kravspesifikasjon som beskriver tilvisningsavtaler, grunnlån, krav til prosjektet/ boligene, krav til oppfølging av bomiljø etc. 
Momentliste for beskrivelse av utleieselskapet
En liste med stikkord som sendes til utbygger/ utleieselskapet slik at de gi en fyldig beskrivelse av utleieselskapet med mer informasjon enn det en firmaattest viser. Beskrivelse av oppfølging av bomiljøet (ved forvaltningsselskap/ vaktmester/ kontaktperson) og samarbeid med kommunen tillegges særlig vekt. Beskrivelsen vurderes av kommunen og Husbanken.
Oppstartsmøte
Møte for bransjeaktører som har meldt interesse for å etablere utleieboliger med tilvisingsavtale. Aktuelt for de som ønsker mer informasjon. Def 2: Møte for bransjeaktører som har meldt interesse for å etablere utleieboliger med tildelingsavtale. Aktuelt for de som vurderer å delta i prekvalifisering og ønsker mer informasjon.
Orienteringsmøte
Åpent informasjonsmøte om utleieboliger med tilvisingsavtale. Rettet mot bransjeaktører uten kjennskap til modellen.
Prekvalifisering
Prekvalifisering er et juridisk begrep som særlig benyttes i anskaffelsesretten. Prekvalifisering er en forhåndsvurdering av potensielle leverandørers kvalifikasjoner som finner sted før de kommer med sine tilbud.Gjennom prekvalifisering kan kommunen skaffe seg informasjon for å avgjøre hvilke leverandører de ønsker samarbeid/ få tilbud fra. Prekvalifisering innebærer med andre ord å begrense antallet på de konkurrerende leverandørene. Kommunen avholder en første runde for anskaffelsen, der det foretas en utvelgelse ut fra de kvalifikasjonskrav er satt opp i konkurransegrunnlaget, og som deltakerne dokumenterer at de oppfyller.
Profesjonell utleier - krav ved tilvisningavtale

Husbanken har fastsatt kriterier for å bli ansett som profesjonell utleier: 

• Låntaker/utleier har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Selskapet har levert en god beskrivelse av utleieselskapet.
• Utleieforholdet baseres på balanserte husleieleiekontrakter etter husleielovens bestemmelser.
• NAV-garanti eller tilsvarende kommunal garanti aksepteres som sikkerhetsstillelse.
• Leietakere som ikke er tilvist av kommunen tilbys minimum fem års leiekontrakter.
• Utleier inngår avtale om kommunal tilvising til boligene i 20 år og en samarbeidsavtale med kommunen. Aksept av disse vilkårene er en forutsetning for at utbygger/ utleier skal bli godkjent og få grunnlån i Husbanken.

Aksept av disse vilkårene er en forutsetning for at utbygger/ utleier skal bli godkjent og få grunnlån i Husbanken. Merk: 

  • Prosjektet må ikke finansieres med grunnlån i Husbanken, men Kommunens og Husbankens krav til godkjenning av utbygger/ utleier bør være sammenfallende. De fleste godkjente utbyggere/ utleiere ønsker lån i Husbanken fordi lånevilkårene er særlig gunstige for utleieboliger med kommunal tilvisingsavtale.
  • Privatpersoner som leier ut deler av egen bolig ansees ikke som profesjonelle og kan ikke inngå tilvisingsavtale med kommunen eller få grunnlån i Husbanken.
Samarbeidsavtale - tilvisningsavtale
En skriftlig avtale mellom kommune og utleier, som skal regulere samarbeidet og sikre en god forvaltning av bebyggelsen og bomiljøet. Det er avgjørende at det kommer tydelig fram hvem som skal ivareta et godt bomiljø, hvilke målgrupper som skal tilvises boliger, hvordan uregelmessigheter skal håndteres og løses, hvor ofte partene skal møtes etc.
Tilsagn fra Husbanken
Når vilkårene for grunnlån er oppfylt, gir Husbanken tilsagn om grunnlån. Dette er et foreløpig finansieringsbevis. Lånet utbetales når prosjektet er ferdigstilt og søknad om utbetaling samt vedlegg, inkludert tinglyst tilvisingsavtale eller erklæring om rettighet i fast eiendom, er mottatt og behandlet i Husbanken.
Tilvisningsavtale
Avtale for tilvisning av utleieboliger mellom utleier og kommunen. En tilvisingsavtale gir kommunen rett til å tilvise sine boligsøkere til utleier, hvor det inngås leiekontrakt mellom utleier og boligsøker. Boliger med tilvisingsrett er beregnet for boligsøkere som av ulike årsaker er vanskeligstilt på boligmarkedet og har behov for hjelp fra kommunen til å finne en egnet bolig, fortrinnsvis økonomisk vanskeligstilte. Boligene skal være et supplement til kommunes egne boliger. Personer med utfordringer f.eks. knyttet til rus/ psykiatri eller som har et spesielt oppfølgingsbehov bør bosettes i kommunens egne eide boliger. Samarbeid med private inngås i en standardisert tilvisingsavtale utformet av Husbanken. Denne skal benyttes ved søknad om grunnlån i Husbanken.
Tilvsningsrett
For utleieboliger med tilvisingsavtale skal kommunen ha tilvisingsrett til alle boligene i prosjektet, men kan allikevel bare tilvise inntil 40 prosent av boligene til enhver tid. (Gjelder prosjekt med mer enn fire boliger). De øvrige 60 prosent av boligene, som ikke disponeres av kommunen, kan leies ut på det private leiemarked. Dersom kommunen ikke benytter seg av en ledigstilt bolig, har utleier rett til å leie denne ut på det ordinære leiemarkedet. I perioder der kommunen har behov for færre boliger kan andelen være lavere enn 40 prosent. Dette gir fleksibilitet for kommunen og utleier over tid. Alle boligene som finansieres med lån fra Husbanken skal ledigstilles for kommunen i 20 år som en tinglyst rettighet. Avtalens lengde skal gjenspeile at utleier mottar et rimelig Husbanklån til hele prosjektet som kan nedbetales over inntil 50 år. Merk: I utleieboliger med tilvisingsavtale kombineres ordinære utleieboliger med kommunalt disponerte, og sikrer en miks av leietakere. Utleieboligene blir spredt i ordinære og gode bomiljøer.
Utlysing i forbindelse med framskaffelse av utleieboliger
Tekst som beskriver kommunens behov for utleieboliger, krav til leverandør, svarfrist, kontaktinformasjon. Utlysingen annonseres i lokalavis, på kommunens nettsider og kan sendes direkte til aktuelle målgrupper/ interesserte.

Involvering av boligfaglig/ byggteknisk miljø internt i kommunen.

Eksempel på utlysingstekst fra Ringsaker kommune 

Husbankens mal for tilvisingsavtale - Bokmål (PDF mal til innfylling. Ordlyd skal ikke endres.) 
Husbankens mal for tilvisingsavtale - Nynorsk (PDF mal til innfylling. Ordlyd skal ikke endres.)
Husbankens forslag til samarbeidsavtale - Bokmål (Denne skal legges ved søknad om grunnlån i Husbanken. Kan gjerne endres/ revideres ved behov)
Husbankens forslag til samarbeidsavtale - Nynorsk (Denne skal legges ved søknad om grunnlån i husbanken. Kan gjerne endres/ revideres ved behov)

Samarbeidsavtale Asker kommune og Lille Oslo Eiendom AS (Ny avtaleform/ rammeavtale som er tatt i bruk av Asker kommune)

  • Boligbygging med sosial profil

    Oppdragsutfører
    NIBR og UMB
    Utgivelsesår
    2012
    Forfatter
    R. Barlindhaug, A. Holm, F. Holth og B. Nordahl
    Type publikasjon
    Notat
  • Avtalt selvbosetting blant flyktninger

    Oppdragsutfører
    NIBR
    Utgivelsesår
    2016
    Forfatter
    E. Henningsen, E. Dyb, Y. Kasahara, S. Søholt, K. R. Tronstad
    Type publikasjon
    Rapport
  • Arbeidsinnvandring

    Oppdragsutfører
    NTNU Samfunnsforskning
    Utgivelsesår
    2009
    Forfatter
    K. Thorshaug, M. Valenta og B. Berg
    Type publikasjon
    Rapport

Husbanken skal frembringe gode boliger i gode og trygge bomiljø og sikre at boligene blir egnet for målgruppen. Dette er selvsagt også i kommunens interesse. Ved fremskaffelse av utleieboliger med kommunal tilvisingsrett gjennom denne arbeidsprosessen kan kommunen og Husbanken sammen bestille gode og egnede boliger ved utlysing.

Ved bruk av Husbankens grunnlån og tilvisingsavtale blir kommunen en proaktiv bestiller av utleieboliger gjennom private aktører.  Kommunen har nå et godt handlingsrom til å definere kvalitetskrav til utleieboligene med utgangspunkt i stedets forutsetninger og målgruppe. Ved utlysingen skal kommunens boligbehov formuleres/ konkretiseres. 

Aktuelle momenter:

  • Beliggenhet. Hvor i kommunen ønsker vi utleieboliger?
  • Hvilken type boliger (hustyper) har vi behov for? (Enebolig/ tomannsbolig/ småhus/ blokk?)
  • Hvordan skal fordeling av boligstørrelser være? (2-roms, 3-roms, 4-roms)
  • Hvor mange boliger trenger vi?
  • Hva etterspørres? Oppføring av nye boliger eller kjøp? Ombygging av annen bygningsmasse eller oppgradering?
  • Hvem skal bo i boligene?
  • Boligstandard og planløsning/ utforming
  • Boligforvaltning. Hvordan skal forvaltning og oppfølging av beboere og bomiljø være?
  • Leveringstid. (Når trenger kommunen disse boligene?)
  • Andre spesielle behov som skal dekkes/ kvaliteter som etterspørres?

Grunnlån fra Husbanken 

Veileder grunnlån

Se lån til utleieboliger med kommunal tilvisningsrett side 5, punkt 3.1.1

  • Byporten sør - utleieboliger for unge med funksjonsnedsettelser

    Ringsaker kommune har inngått et samarbeid om utleieboliger med selskapet Høyen Eiendom AS. I prosjektet Byporten sør er det inngått en tildelingsavtale for 7 boliger til unge med funksjonsnedsettelser og tilvisingsavtale for 20 utleieboliger. Boligene til unge med funksjonsnedsettelser har en utforming som ligger tett opp til omsorgsboligstandard og er finansiert med grunnlån og tilskudd til utleieboliger. Det er uvanlig å fremskaffe boliger av en slik kvalitet for denne målgruppen i privat regi uten bruk av investeringstilskudd. En privat initiativtaker har ikke tilgang til investeringstilskudd, men de har løst dette ved hjelp av grunnlån og tilskudd til utleieboliger. Boligene er oppført til en veldig gunstig pris. 

    Kommune
    Ringsaker kommune
  • Bjørnåsen syd, Oslo - 96 utleieboliger gjennom tilvisningsavtale

    Bjørnåsen syd, Seterbråtveien 57 er et prosjekt på fem blokker, 150 leiligheter, bygget av Selvaag bolig i 2013. Opprinnelig var alle tenkt som boliger for salg. Ved ferdigstillelse kjøpte Selvaag Realkapita 3 av blokkene, 96 leiligheter, og etablerte selskapet utleiebolig AS. 

    13. mars 2014 ble tilvisingsavtalen mellom Oslo kommune, Bydel Søndre Nordstrand og Bjørnåsen syd 3 AS signert. Dette var den aller første tilvisingsavtalen som ble inngått mellom en privat aktør og en kommune. 

    Tilvisingsavtale er ikke en leiekontrakt og reguleres ikke av husleieloven. Avtalen gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen som gjelder for 20 år. Modellen er fleksibel for kommunen fordi de ikke bærer den økonomiske og juridiske risikoen. Det leierettslige forholdet er mellom utleier og boligsøker.

    Avtalen gir kommunen tilvisingsrett til alle de 96 boligene, men bare 40 % til enhver tid. Bydelen benytter nå tilvisingsretten til 38 av utleieboligene. Alle leiligheter ble raskt fylt opp. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier, Bjørnåsen syd 3 AS/ Utleiebolig AS som også ivaretar forvaltning og vedlikehold av boligene.

    Innflyttingen i Seterbråtveien 57 startet i slutten av første kvartal 2014. Tilbakemeldinger fra bydelen, utleier, leieboere og Leieboerforeningen er gjennomgående positive, og beskriver dette som et vellykket prosjekt. Utleiebolig AS og Bydel Søndre Nordstrand har et løpende og godt samarbeid som sikrer et godt bomiljø.

    Her kan du se en film der nøkkelpersoner forteller om prosjektet:

    Kommune
    Oslo kommune
  • Utleieboliger med tilvisningsavtale i Ringsaker

    For å møte det stadig voksende behovet for utleieboliger har Ringsaker kommune inngått avtale med flere private aktører. Ringsaker kommune, som har omtrent 34 000 innbyggere, bruker tilvisningsavtaler som et aktivt boligsosialt virkemiddel for å øke andelen utleieboliger i kommunen.

    I 2015 gikk kommunen ut med annonse i lokalavisen og søkte samarbeid med private utbyggere. I alt 6 aktører meldte sin interesse. Alle har inngått en eller flere tilvisningsavtaler med kommunen.
    Grunnlaget for tilvisningsavtalen er at utbygger bygger nye boliger i henholdsvis Moelv og Brumunddal med grunnlånsfinansiering fra Husbanken. Kommunen får tilvisningsrett på 40 % av boenhetene i hvert enkelt prosjekt og sikrer seg gjennom dette tilgang på flere utleieboliger utover kommunens egne boliger.

    Ringsaker kommune mener det er viktig å ha et mangfold i boligmarkedet, både salgsboliger og utleieboliger. Utleieboliger med tilvisingsavtaler er et godt supplement til kommunens egne boliger.

    Her kan du se en film der nøkkelpersoner forteller om prosess og prosjekt i Ringsaker kommune

    Ringsaker bruker eksisterende bygningsmasse og ønsker å ruste opp sentrumsområder

    Kommunen har vært deltaker i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram siden 2011. Ett av resultatene av dette arbeidet er en handlingsvilje som er godt forankret på politisk og administrativt nivå. Kommunen ønsker å styrke de sentrumsnære områdene ved blant annet å ruste opp eksisterende bygningsmasse og skaffe flere gode boliger i gode bomiljø.

    Etter en grundig kartlegging av behovet for boliger i kommunen, ble det avdekket en stor mangel på kommunalt disponerte boliger.

    Typisk leietaker i utleieboligene som bygges i Ringsaker kommune kan være hvem som helst. Folk i alle livssituasjoner. Ungdom i etableringsfasen eller godt voksne som ønsker å bo sentrum. Personer som har behov for boligsosial oppfølging bosettes i kommunalt eid bolig.

    Kommune
    Ringsaker kommune
  • Ulsholtveien 31, Oslo- 36 utleieboliger

    I Bydel Alna i Oslo kommune er det fremforhandlet tilvisingsavtale til 36 utleieboliger i Ulsholtveien 31 på Furuset.
    Spesielt med dette prosjektet:

    • en privat stiftelse er utbygger/ utleier
    • som innledende faser er det gjennomført en forstudie og arkitektkonkurranse
    • prosjektet inngår i FutureBuilt og har svært høye ambisjoner vedr. energi/miljø og bomiljø. Se brosjyre om U 31 som FutureBuilt forbildeprosjekt
    • Klimavennlige utleieboliger skal bidra til boligutviklingen på Furuset.

    En eksisterende bygning på tomten, Furuhuset, fra1953, rehabiliteres til ni leiligheter og fellesarealer. På samme tomt bygges det to nye leilighetsbygg i massivtre, med 27 boenheter.
    Utbygger/ utleier Stiftelsen Betanien Oslo inngår tilvisingsavtale med Bydel Alna i Oslo. Avtalen gir bydelen tilvisingsrett til alle boliger, men bare 40 % til enhver tid. Kommunen vil benytte tilvisingsretten til 14 av utleieboligene.

    Avtalen gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen som gjelder for 20 år. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier.

    Kommunen bindes ikke av en leieavtale og er ikke part i leieforholdet mellom boligeier og boligsøker.
    Prosjektet ble ferdigstilt 29 august 2017. 

    Kommune
    Oslo kommune

Annet til hele arbeidsprosessen:

Se kort introduksjon av de fem fasene: