Utsnitt av blokk
ARBEIDSPROSESS

Tildelingsavtaler - kommunalt disponerte utleieboliger

Kort om arbeidsprosessen

Fremskaffelse av utleieboliger med tildelingsavtaler beskriver hvordan kommunen kan skaffe egnede utleieboliger som et supplement til kommunens egne boliger, i samarbeid med private tilbydere og Husbanken i et offentlig/privat samarbeid. Modellen gir kommunen og Husbanken mulighet til å profesjonalisere utleiemarkedet gjennom å rette virkemidlene mot dyktige utleieaktører som tenker langsiktig. Denne arbeidsprosessen vil kunne endres noe i 2017. Endringene vil bli publisert i Veiviseren. Hvis du abonnerer på dette temaet, vil du bli varslet automatisk når dette skjer.

Bakgrunn

Det er kommunens konkrete behov for boliger, omtalt i boligstrategi, boligbehovsplaner, handlingsprogram eller annet, som initierer arbeidsprosessen. Prosessen kan også bli initiert ved at private utleiere tar direkte kontakt med kommunen for å tilby konkrete boliger eller prosjekter.  Slik får kommunen signaler om at det er interesse fra private aktører om å tilby utleieboliger. Ved fremskaffelse av utleieboliger med tildelingsavtaler skal det alltid gjennomføres en utlysing av behovet før samarbeid inngås med private utbyggere/ utleiere.

Det er viktig at kommunen så tidlig som mulig tar kontakt med Husbanken.

Faser i arbeidsprosessen

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
Om forankringen i kommunen
Fase 2
Om utlysingen av behovet
Fase 3
Om valg av utleier og riktige boliger
Fase 4
Om finansiering og tildelingsavtale
Fase 5
Om praktisk bruk av avtaler og samarbeid
Boligframskaffelse
I Veiviseren benyttes begrepet boligframskaffelse når kommunen framskaffer kommunalt disponerte utleieboliger.
Driftsbudsjett for utleieprosjekt
Skal inneholde: Forventede husleieinntekter, antatt ledighet, kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold, kommunale avgifter og forsikring, skatt, renter og avdrag på lån.
Forhåndstakst
Takst som viser boligens/ prosjektets verdi etter ferdigstillelse/ evt. ombygging/ oppgradering. Skal foretas av uavhengig autorisert takstmann.
Kommunalt disponerte boliger
Boliger som er oppført eller kjøpt i kommunal regi eller boliger kommunen får tilgang til tilvisningsavtale eller gjennom tildelingsavtale med profesjonelle private utleiere. 
Konkurransegrunnlag
Ved prekvalifisering lages det et konkurransegrunnlag som beskriver oppdraget, regler for gjennomføring av konkurransen, krav til leverandøren og oppdragsgivers behandling av tilbudene. 
Kravspesifikasjon
Ved prekvalifisering lages det en kravspesifikasjon som beskriver tilvisningsavtaler, grunnlån, krav til prosjektet/ boligene, krav til oppfølging av bomiljø etc. 
Momentliste for beskrivelse av utleieselskapet
En liste med stikkord som sendes til utbygger/ utleieselskapet slik at de gi en fyldig beskrivelse av utleieselskapet med mer informasjon enn det en firmaattest viser. Beskrivelse av oppfølging av bomiljøet (ved forvaltningsselskap/ vaktmester/ kontaktperson) og samarbeid med kommunen tillegges særlig vekt. Beskrivelsen vurderes av kommunen og Husbanken.
Oppstartsmøte
Møte for bransjeaktører som har meldt interesse for å etablere utleieboliger med tilvisingsavtale. Aktuelt for de som ønsker mer informasjon. Def 2: Møte for bransjeaktører som har meldt interesse for å etablere utleieboliger med tildelingsavtale. Aktuelt for de som vurderer å delta i prekvalifisering og ønsker mer informasjon.
Orienteringsmøte
Åpent informasjonsmøte om utleieboliger med tilvisingsavtale. Rettet mot bransjeaktører uten kjennskap til modellen.
Profesjonell utleieaktør
Firma som tilbyr privat boligutleie, gjerne også næringsutleie, eiendomsutvikling og større byggeprosjekter. Kan også være ideelle, frivillige organisasjoner med boligutleie for en spesiell gruppe. Aktørene kan være kjent av kommunen fra før, eller lokaliseres gjennom internett eller nettverk.
Samarbeidsavtale
Samarbeidsavtale ved leie av boliger er en skriftlig avtale mellom kommune og utleier, som skal regulere samarbeidet og sikre en god forvaltning av bebyggelsen og bomiljøet. Det er avgjørende at det kommer tydelig fram hvem som skal ivareta et godt bomiljø, hvilke målgrupper som skal tilvises boliger, hvordan uregelmessigheter skal håndteres og løses, hvor ofte partene skal møtes etc.
Tildelingsavtale
Avtale for tildeling av utleieboliger mellom utleier og kommunen. Alle boligene som finansieres med tilskudd fra Husbanken skal ledigstilles for kommunen i 20 år som en tinglyst rettighet. Boligene skal benyttes til vanskeligstilte på boligmarkedet.
Tildelingsrett
Kommunens tildelingsrett knyttes til de konkrete boligene som er finansiert med tilskudd til utleieboliger. I de tilfeller hvor kommunen ikke benytter seg av sin tildelingsrett er eier ansvarlig for at boligen brukes i tråd med disse føringene. Dette innebærer at boligen kun kan leies ut til vanskeligstilte, også i de tilfeller hvor kommune ikke benytter seg av sin tildelingsrett.
Tilsagn fra Husbanken
Når vilkårene for grunnlån er oppfylt, gir Husbanken tilsagn om grunnlån. Dette er et foreløpig finansieringsbevis. Lånet utbetales når prosjektet er ferdigstilt og søknad om utbetaling samt vedlegg, inkludert tinglyst tilvisingsavtale eller erklæring om rettighet i fast eiendom, er mottatt og behandlet i Husbanken.
Utlysing i forbindelse med framskaffelse av utleieboliger
Tekst som beskriver kommunens behov for utleieboliger, krav til leverandør, svarfrist, kontaktinformasjon. Utlysingen annonseres i lokalavis, på kommunens nettsider og kan sendes direkte til aktuelle målgrupper/ interesserte.

Mal for tildelingsavtale 

Husbanken har utarbeidet en ny kombinert tildelings-tilvisingsavtale som nå skal benyttes ved søknad om finansiering av utleieboliger.
Teksten er felles for begge avtaleformer. På denne måten kan kommunen enkelt utarbeide avtalen (tildelingsavtale eller tilvisingsavtale) som passer til aktuelt prosjekt og målgruppe.

Mal for tildelingsavtale Husbanken
  • Boligbygging med sosial profil

    Oppdragsutfører
    NIBR og UMB
    Utgivelsesår
    2012
    Forfatter
    R. Barlindhaug, A. Holm, F. Holth og B. Nordahl
    Type publikasjon
    Notat
  • Avtalt selvbosetting blant flyktninger

    Oppdragsutfører
    NIBR
    Utgivelsesår
    2016
    Forfatter
    E. Henningsen, E. Dyb, Y. Kasahara, S. Søholt, K. R. Tronstad
    Type publikasjon
    Rapport
  • Arbeidsinnvandring

    Oppdragsutfører
    NTNU Samfunnsforskning
    Utgivelsesår
    2009
    Forfatter
    K. Thorshaug, M. Valenta og B. Berg
    Type publikasjon
    Rapport

Husbanken skal frembringe gode boliger i gode og trygge bomiljø og sikre at boligene blir egnet for målgruppen. Dette gjøres best i nært samarbeid med kommunen.

Ved bruk av tildelingsavtale blir kommunen en proaktiv bestiller av utleieboliger gjennom private aktører. Kommunen har nå et godt handlingsrom til å definere kvalitetskrav til utleieboligene med utgangspunkt i stedets forutsetninger og målgruppe. Ved utlysingen skal kommunens boligbehov formuleres/ konkretiseres.

Aktuelle momenter:

  • Beliggenhet. Hvor i kommunen ønsker vi utleieboliger?
  • Hvilken type boliger (hustyper) har vi behov for? (Enebolig/ tomannsbolig/ småhus/ blokk?)
  • Hvordan skal fordeling av boligstørrelser være? (2-roms, 3-roms, 4-roms)
  • Hvor mange boliger trenger vi?
  • Hva etterspørres? Oppføring av nye boliger eller kjøp? Ombygging av annen bygningsmasse eller oppgradering?
  • Boligstandard og planløsning/ utforming
  • Boligforvaltning. Hvordan skal forvaltning og oppfølging av beboere og bomiljø være?
  • Leveringstid. (Når trenger kommunen disse boligene?)
  • Andre spesielle behov som skal dekkes/ kvaliteter som etterspørres?

Normalisering og integrering

Kvaliteter som ble etterspurt i utlysing og/ eller konkurranseprogram og kravspesifikasjon skal realiseres i denne fasen.

  • Hamarøymodellen – samarbeid med privat aktør

    Hamarøy-modellen er utviklet av kommunen i samarbeid med en privat utbygger. Med Hamarøy-modellen fikk man løst flere utfordringer; kommunen inngikk leieavtale med utbygger for et antall boliger til sosiale formål mot at utbygger for egen risiko fremskaffet like mange boliger for det ordinære markedet. 

    Kommune
    Hamarøy kommune

Annet til hele arbeidsprosessen:

Arbeidsprosessen vil bidra til at:

  • Det blir enklere for kommunen å bestille egnede utleieboliger som et supplement til egne boliger.
  • Arbeidet skjer i tydelige faser og kan gjennomføres i alle kommuner, uavhengig av prosjektets størrelse.
  • Kommunen innleder samarbeid med profesjonelle utleiere som har lokalt engasjement og tar tydelig ansvar for oppfølging av prosjektet, beboerne og bomiljøet.
  • Samarbeid med private skjer via forutsigbar avtale godkjent av Husbanken. Kommunen, utleier og Husbanken blir samkjørt slik at søknad om finansiering av utleieboligene kan behandles raskt.
  • Prosessen skal sikre at kommunen bare tegner avtale med seriøse utleieaktører som tilbyr de beste boligene for kommunen.

Forskjellen mellom tilvisingsavtale og tildelingsavtale

Finansiering

  • Tilvisingsavtaler: Grunnlån. Det kan gis grunnlån til hele prosjektet mot at kommunen får rett til å tilvise sine boligsøkere til en vesentlig andel av boligene i prosjektet. Kommunen har tilvisingsrett til samtlige boliger begrenset av et øvre tak på 40% til enhver tid.

  • Tildelingsavtaler: Grunnlån og tilskudd til utleieboliger. Det kan gis grunnlån til hele prosjektet, men tilskuddet beregnes kun med utgangspunkt i de boligene kommunen har rett til å tildele. Kommunens tildelingsrett knyttes til de konkrete boligene som er finansiert med tilskudd til utleieboliger. 

Krav 

  • Tilvisingsavtaler: Boligene skal benyttes som utleieboliger (retningslinje grunnlån § 9.2 f). I de tilfeller kommunen benytter seg av sin tilvisingsrett, skal boligen benyttes til vanskeligstilte på boligmarkedet. Dersom kommunen velger å ikke benytte seg av sin tildelingsrett, kan eier/forvalter/utleier leie ut boligen til hvem han måtte ønske. 

  • Tildelingsavtaler: Boligene skal benyttes som utleieboliger (retningslinje tilskudd § 1). Boligene skal benyttes til vanskeligstilte på boligmarkedet (retningslinje tilskudd § 1). I de tilfeller hvor kommunen ikke benytter seg av sin tildelingsrett, er eier ansvarlig for at boligen brukes i tråd med disse føringene. Dette innebærer at boligen kun kan leies ut til vanskeligstilte, også i de tilfeller hvor kommunen ikke benytter seg av sin tildelingsrett. Husbanken gjennomfører stikkprøvekontroller og eventuelle avvik kan medføre at tilskuddet må betales tilbake.