Forvaltning-drift-vedlikehold
ARBEIDSPROSESS

Kommunens forvaltning av boliger

Kort om arbeidsprosessen

Kommunen må skaffe seg oversikt over den kommunale boligmassen sin standard/kvalitet, bomiljø, tomgangsleie og behov for oppgradering. Dette for å kunne planlegge tiltak for at den kommunale boligmassen skal kunne benyttes effektivt og målrettet i en boligsosial sammenheng, og for å opprettholde boligmassens verdi som kommunal realkapital.

Arbeidsprosessen omhandler de boligsosiale sidene ved forvaltningen. Kommunalteknisk Forening (NKF) og Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har bygningsteknisk kompetanse og gode nettsider med veiledning om bolig- og eiendomsforvaltning som ivaretar veiledning på de tekniske spørsmålene.

Bakgrunn

Kommunen trenger en plan for kontinuerlig vedlikehold av den kommunale boligmassen, for å unngå etterslep i. I tillegg vil ustabile husleieforhold, urolige bomiljø eller høy tomgangsleie, er det avgjørende å raskt kartlegge situasjonen, foreslå og gjennomføre tiltak for forbedring. 

Faser i arbeidsprosessen

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
Kartlegge og utarbeide oppgraderings- og vedlikeholdsplaner
Fase 2
Utarbeide forslag til tiltak
Fase 3
Gjennomføring og oppfølging
Balansert leiekontrakt
Leiekontrakt som er balansert i forhold til rettigheter og plikter for utleier og leietaker.
Beboerinvolvering
Involvere beboere i utvikling av gode nærmiljø.
Bo- og nærmiljø
Bomiljø og nærmiljø er begreper som assosieres med fellesskap, tilhørighet og nærhet som positive verdier, og dekker både samspillet mellom mennesker og samspillet mellom mennesker og deres fysiske omgivelser. Det er ingen omforente definisjoner av begrepene bomiljø og nærmiljø. Som oftest oppfattes bomiljøet som noe mindre og mer bolignært enn nærmiljøet. Bomiljøet vil sjelden ha organiserte virksomheter som butikker, men kan ha organiserte virksomheter iverksatt av beboere, som ulike tilbud til barn, ungdom og eldre.
Bolig
En selvstendig bolig er en bolig som inneholder alle sentrale boligfunksjoner som kjøkken, stue, soverom, bad og wc innenfor boligens privatdel. Med unntak av institusjon og midlertidig botilbud, regnes alle andre botilbud som boliger.
Bomiljøarbeid
Bomiljøarbeid har som hensikt å utvikle bomiljøer som fremmer integrering, trivsel, trygghet, stabilitet og delaktighet i eget nærmiljø hos beboerne.
Bo-oppfølging
Bo-oppfølging innebærer at en gjennom individuelt tilpassede tiltak skal gjøre den enkelte mest mulig i stand til å ta ansvar for sitt boforhold og kunne bo trygt. Arbeidet er primært knyttet opp mot boforholdet, men kan også omfatte andre forhold i beboerens liv. Oppfølgingen omfatter veiledning, opplæring og ferdighetstrening gjennom deltakelse i beboerens hverdag.
Driftsbudsjett for utleieprosjekt
Skal inneholde: Forventede husleieinntekter, antatt ledighet, kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold, kommunale avgifter og forsikring, skatt, renter og avdrag på lån.
Husholdning
En husholdning består av personer som er fast bosatt i samme bolig (boenhet) eller institusjon. En privathusholdning består av personer som er fast bosatt i samme bolig, der denne boligen ikke er en institusjon. Privathusholdninger deles inn i bo- og kosthusholdninger. Bohusholdninger består av personer som er fast bosatt i samme bolig, mens kosthusholdning består av personer som er fast bosatt i samme bolig og har felles kost. En felleshusholdning består av personer som er fast bosatt, og får dekket sine behov for kost, pleie og omsorg, på en institusjon.
Husleiekontrakt
En husleiekontrakt definerer skriftlig det rettslige forholdet mellom leier og utleier og er et sett med regler, som partene signerer på som bindende.
Husstandsutvidelse
Leietakeren har rett til å la visse personer flytte inn i boligen og dele boligen med disse. Dette gjelder leietakerens ektefelle eller samboer, leietakerens egne eller ektefellens/samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje samt fosterbarn. Alder er i denne sammenheng uten betydning. Det kreves ikke at husstandsfellesskapet må være varig. Leietakeren trenger ikke utleierens godkjenning, men bør likevel varsle utleieren om hvem som tas opp i husstanden.
Leieavtale
Husleieloven bruker begrepet «leieavtale», og definerer dette som en «avtale... om bruksrett til husrom mot vederlag», jf. § 1-1. I dagligtale er trolig «leiekontrakt» mer vanlig. Begge begrep kan brukes.
Leieboer
Person som leier en bolig.
Leiekontrakt
Husleieloven bruker begrepet leieavtale, og definerer dette som en «avtale... om bruksrett til husrom mot vederlag», jf. § 1-1. I dagligtale er trolig leiekontrakt mer vanlig. Det har ingen betydning hvilket begrep man bruker.
Leietaker
Person som leier en bolig.
Oppsigelsesfrist
Oppsigelsesfristen i leieforhold skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.
Tidsbestemt leiekontrakt
En tidsbestemt leiekontrakt eller leieavtale er en avtale som løper fra en dato til en dato. Dato for når leieforholdet opphører må derfor stå tydelig i leieavvtalen, og avtalen opphører på dette tidspunktet uten forutgående oppsigelse. Leietakeren plikter å flytte og tilbakelevere leiligheten når leieavtalen løper ut. Hovedregelen er at tidsbestemte leiekontrakter skal være på tre år (husleieloven § 9-3). Unntak er ved utleie av lofts- eller sokkelleiligheter i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus, kan kontrakten ha en varighet på ett år. Dersom utleier har saklig grunn, kan det også inngås avtale for en kortere tid enn tre eller ett år. I så fall må utleier senest ved inngåelse av leiekontrakt gjøre leietaker skriftlig kjent med grunnen til tidsbegrensningen. Hvis utleieren setter kortere tid enn det som er tillatt etter disse reglene, anses leieforholdet uten videre å være tidsubestemt.
Tidsubestemt leiekontrakt
En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid, dvs. at den gjelder helt til en av partene avslutter leieforholdet, normalt ved oppsigelse (husleieloven § 9-2). Det kan avtales at bare en part skal ha oppsigelsesadgang, eventuelt at det ikke skal være oppsigelsesgrunn, eller at varianter avtales, eksempelvis bindingstid det første året. Om leietakeren blir boende etter utløpet av leieavtalen, og utleieren ikke sender skriftlig flytteoppfordring innen 3 måneder etter leieavtalens utløp, går avtalen over til å løpe på ubestemt tid.
Tvangsfravikelse
Dette innebærer at leiekontrakten fravikes og at rettighetene til utleieboligen tilbakeføres til utleier.
Uegnet bolig eller bomiljø
Personer som bor i bolig med dårlig fysisk standard Personer som bor i bolig som ikke er tilpasset deres spesielle behov Personer som bor i for liten bolig Personer som bor hos foreldre/foresatte, og situasjonen er uønsket og til problem for minst en av partene Personer som bor i et belastet bomiljø Når boligen ikke står i forhold til husstanden behov for en stabil bosituasjon som lokalisering og kvalitet. Barnefamilier stiller særlige krav til at boligen ligger i et trygt bomiljø. Dårlig tilgjengelighet kan også gjøre en eid bolig uegnet. Det samme gjelder fukt og råde, og mange eldre boliger kan være vanskelig å varme opp.
Utkastelse
Fravikelse eller utkastelse. Gjennomføring av en fravikelse vil si at disposisjonsretten til for eksempel en leid bolig eller et lokale blir tilbakeført fra leietaker til utleier. Kravet kan være fastslått i en dom eller kjennelse. I tillegg regulerer ulike lovbestemmelser retten til fravikelse, forutsatt at bestemte vilkår er oppfylt.
Utleier
Eier av bolig som leies ut. Utleiere kan være enkeltpersoner (ikke-profesjonelle aktører), profesjonelle aktører eller offentlig aktør.
  • IK-bygg
    Norsk kommunalteknisk forening (NKF) tilbyr et lisensbasert internkontrollsystem IK-bygg som synliggjør byggets tilstand og skaderisiko slik at det blir lettere å få politisk støtte til nødvendig vedlikehold.


Grunnlån

Grunnlån skal bidra til å fremme viktige boligkvaliteter som miljø og universell utforming i ny og eksisterende bebyggelse, skaffe boliger til vanskeligstilte og husstander i etableringsfasen, og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene. Lånet kan benyttes til finansiering av nye boliger, utbedring av boliger, ombygging av bygninger til boliger, og kjøp av nye og brukte utleieboliger. Lånet skal bidra til å oppnå boligpolitiske målsettinger som ellers ikke vil bli oppnådd.

  • Samhandlingsavtale med borettslag

    I juli 2017 skrev BoNord og Tromsø kommune ved Boligkontoret under på en felles samhandlingsavtale for videre samarbeid. Målsettingen med samhandlingsavtalen er å oppnå en felles forståelse for roller og ansvar tilknyttet boforhold i borettslag. Dette gjøres ved å skape klarhet i ansvarsforhold, samt utvikle hensiktsmessige rutiner som ivaretar en konstruktiv dialog og har fokus på felles løsninger, der hvor det oppstår situasjoner som kan gi grunnlag for konflikt.

    I henhold til lov om Bustadsbyggjelag § 4-6 opprettes et samarbeidsutvalg mellom Tromsø kommune og BoNord, med den intensjon at partene får en felles arena for drøfting av utfordringer knyttet til erverv og forvaltning av andelene. Som grunnlag for de videre møtene vedtas samhandlingsavtale mellom partene.

    Partene jobber videre med utarbeidelse av en rutinehåndbok som skal følge avtalen. De viktigste rutinene er allerede etablert, men det jobbes med å få alt samlet i et levende dokument. 

    Kommune
    Tromsø kommune
  • Retningslinjer for tildeling av kommunal bolig

    Bergen kommune har utarbeidet retningslinjer for tildeling av ordinær kommunal utleiebolig. Målgruppen er husstander som av ulike årsaker har behov for bistand fra det offentlige til å skaffe seg bolig.

    Kommune
    Bergen kommune
  • FDV-arbeid i kommunal etat

    Bergen kommune har de siste årene arbeidet med utvikling, organisering og etablering av en kommunal etat hvor alle de kommunale boligene samles og alt FDV-ansvar og arbeid med oppgradering og vedlikehold samles. Dette var fra 1991 til 2014 organisert som et kommunalt foretak (KF). KF-et var et effektivt kommunalt verktøy for gjennomføring av kommunens forvaltning, drift og vedlikehold av alle kommunale boli-ger, både på strategisk og operativt nivå. KF-et var videre ansvarlig for av overordna planer og prioritering av økonomiske virkemidler i budsjett og økonomiplaner. Bergen Bolig og Byfornyelse KF ble fra 2014 omorganisert til Etat for boligforvaltning med samme ansvars- og arbeidsområde. Primæroppgaven er etablering av utleieboliger og andre botilbud, oppgradering, forvaltning, drift og vedlikehold av disse, samt iverksetting av bolig-, bo- og miljøtiltak.

    Kommune
    Bergen kommune
  • FDV-arbeid organisert i KF

    Stavanger kommune har de siste årene arbeidet systematisk med utvikling, organisering og etablering av et kommunalt foretak hvor de kommunale boligene samles og alt FDV-ansvar og arbeid samles. Dette vil bli et effektivt kommunalt verktøy for gjennomføring av kommunens forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene, både på strategisk og operativt nivå. KF-et er videre ansvarlig for av overordna planer og prioritering av økonomiske virkemidler i budsjett og økonomiplaner. 

    Kommune
    Stavanger kommune