Borettslagsmodellen med valgfrihet eie eller leie

Etablering av borettslag er et godt alternativ når det er et ønske om at den enkelte eier sin egen bolig.

Eierpotensialet må avklares på forhånd, fordi borettslagsformen krever at minst 70 prosent av boligene eies av andre enn kommunen. jfr.§ 4-2 og § 4.3 i borettslagsloven. Eierskap gjennom låneopptak for den enkelte forutsetter at låntaker har tilstrekkelig betjeningsevne.

Denne prosessbeskrivelsen vil være relevant ved etablering av borettslag hvor det blir stilt særlige krav til vedtekter og utforming. Det tar utgangspunkt i at kommunen tar et større ansvar for å skaffe boligene og at dette utløser finansiering med statlige tilskudd.

  1. Kommunen kan etablere borettslag for å deretter å tilby den enkelte å kjøpe andelen.
  2. Et godt alternativ er at kommunen kjøper borettslagandeler i nye byggeprosjekter og selger videre til aktuelle beboere. Denne løsningen vil kunne utløse investeringstilskudd. Det krever imidlertid et godt samarbeid med privat aktør/utbygger iht. Lov om offentlige anskaffelser. I det følgende gis veiledning for etablering av denne type prosjekter spesielt. 
  3. Pårørende ønsker i noen tilfeller selv å etablere borettslag i felleskap. De vil etterspørre dialog og samarbeid med kommunen som vil kunne bistå de som ønsker å være selvbyggere. Se for øvrig Veileder med eksempler HB 7.B.17. for utviklingshemmede og deres pårørende som ønsker å etablere borettslag/sameie. Les mer om dette her: Eie bolig med tilpassede tjenester.

Beskrivelsen i det følgende gir en veiledning for prosessen med å etablere borettslag, og spesielt når kommunen skal samarbeide med utbyggere i nye byggeprosjekter. Kommunen kan kjøpe seg inn i en avtalt del for et antall boliger i et større utbyggingsprosjekt. Praktisk gjennomføring må tilpasses det enkelte prosjekt, herunder om det er borettslagsformen som er mest egnet eller om det evt. er begrunnelser for å opprette eierseksjonssameier.

Det må gjøres et grundig forarbeid i kommunen for å klargjøre organisatoriske og juridiske forhold som det må tas spesielt hensyn til i prosessen. Dette gjelder hele prosessen fra første dialog og avtale med utbygger, til bygget er ferdig og den enkelte kan flytte inn i egen eid eller leid bolig.

  • Samarbeid etableres for utforming av prosjektet iht. spesielle behov kommunen har med hensyn til størrelse på boliger, base, fellesareal og tilpassing for omsorgsbehov.
  • Det gjøres en avtale om kjøp av boligene som ligger samlet i et bofelleskap, evt. enkeltleiligheter med nærhet til en base.
  • Det avtalte antall leiligheter gjøres alternativt om til et eget borettslag i samråd med utbygger.
  • Kommunen kjøper først den enkelte andel for å utløse investeringstilskudd.
  • I neste runde selges andelen videre til den enkelte som er tildelt boligen.
  • Aktuelle bestemmelser i vedtekter og kjøpekontrakt som kan tinglyses, skal tinglyses for å sikre rettsvern.
  • Kommunen sørger for at det tas inn i vedtekter (borettslag/sameie) at
    • kommunens samtykke må innhentes ved et eierskifte
    • kommunen har forkjøpsrett
    • endring av vedtektene ikke kan foretas uten samtykke fra Husbanken

Borettslag

  • Borettslag er et samvirkeforetak med egne vedtekter og et styre. 
  • Borettslagsloven har bestemmelser som begrenser juridiske personers (blant annet kommunens) adgang til å eie, begrenset oppad til sammen 30 prosent av boligene i borettslaget. Jfr. § 4-3.
  • Hvis det er fire eller færre boliger i borettslaget, kan ikke kommunen eie andeler i det hele tatt.
  • Beboerne eier en andel i selve foretaket og til eierandelen er det knyttet en eksklusiv bruksrett til boligen.
  • Borettslaget kan ta opp felleslån opp til 75 prosent av totalkostnaden med sikkerhet i eiendommen.
  • Den enkelte andel består av fellesgjeld og egenfinansiering.
  • Ved større behov for vedlikehold av bygg og fellesarealer kan borettslaget ta opp fellesfinansiering.
  • I borettslag har andelseiere bare en stemme på generalforsamling selv om en kommune eier flere andeler.

Spesielt for Eierseksjonssameier

Det er mulig å organisere boliger i eierseksjonssameier, jfr. Lov om eierseksjonssameier. En eierseksjon er en sameiedel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en bolig. Her følger noen bemerkninger knyttet til det:

  1. I eierseksjonsloven er kommunen unntatt begrensninger for hvor mange boliger/seksjoner kommunen kan kjøpe, jfr. § 23. Når det gjelder kjøp av flere boliger i et eksisterende sameie kan det være begrensninger i sameiets vedtekter for hvor mange boliger kommunen kan kjøpe, jfr. § 24.
  2. Det påløper kostander for dokumentavgift, 2,5 % av kjøpesum, samt tinglysningsgebyr. Det er en kostnad som påvirker kostnadsbildet ved eierskifte.
  3. For prosjekter som gjelder nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, skal det bare betales dokumentavgift av tomteverdien.
  4. Eierseksjonssameier kan ikke ta opp felles lån med pant i eiendom.
  5. Det krever full finansiering av den enkelte seksjonseier, med personlig lån og pant i sin seksjon (risiko på bakgrunn av bankenes krav til betalingsevne). Deler av kostnad kan finansieres via investeringstilskudd fra Husbanken, men øvrig kapital må privatfinansieres.
  6. Også i eierseksjonssameier vil det være naturlig å avsette noe vedlikeholdsfond.
  7. Ved et fremtidig behov for større rehabilitering/vedlikehold må den enkelte seksjonseier ta opp privat lån eller bruke av oppsparte midler.
  8. I eierseksjonssameier er årsmøtet øverste organ, og hver seksjon har én stemme. Det betyr at dersom kommunen eier flere seksjoner har de også tilsvarende mange stemmer på årsmøtet. (I borettslag har andelseiere bare en stemme selv om en kommune eier flere andeler).
  9. For eierseksjonssameier må det vedtektsfestes at endring av bestemmelser om kommunal forkjøpsrett og prisregulering krever enstemmighet. Skal man sikre at ikke vedtektene endres på disse punktene betyr det at kommunen til enhver tid må være eier av minst en seksjon for å kunne utøve en slik vetorett. Jfr. Eierseksjonsloven § 27 femte ledd
  10. En forkjøpsrett er som utgangspunkt ikke gyldig lengre enn i 25 år, jf lov om løysingsrettar § 6. Ved finansiering med investeringstilskudd vil det være et krav om at tildelingsrett for kommunen må opprettholdes i 30 år. Kommunens tildelingsrett vil sikres når boligen er klausulert for personer med vedtak om heldøgns helse- og omsorgstjenester fra kommunen, samt at kommunen har tinglyst urådighet (samtykke fra kommunen ved salg).

1. Behovsanalyse

Kommunen vil måtte ha god oversikt over boligbehovet per i dag, samt framtidige beregninger for hvor mange som skal tilbys kommunale tjenester over år. Dette er grunnlaget for å gi god veiledning til den enkelte som har et tjenestebehov og deres pårørende for valg av boligløsninger. 

2. Anskaffelsesregelverket

Det er krav til hvordan det offentlige skal gå fram når de skal anskaffe varer, tjenester eller bygge- og anleggsoppdrag. Mer utfyllende veiledning finnes på www.anskaffelser.no.

Anskaffelsesregelverket og forskriftens § 1-3 (2) b  omhandler erverv eller leie av eksisterende bygninger, og grenseoppganger til bygge- og anleggsoppdrag. Det er viktig å søke juridisk bistand for nødvendig avklaringer, enten i kommunen eller eksternt.

3. Brukermedvirkning og god dialog med pårørende

Lokale interessegrupper og organisasjoner er et viktig bidragsytere for faglige innspill. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne gir uttalelser lokalt. Kommunen må vurdere «timingen» for når det er formålstjenlig å starte opp prosess med å involvere interessegrupper og pårørende. Evt. inviterer til individuelle samtaler med enkelte for særlige ønsker og behov.

Innledende informasjonsmøter med foreldregruppene om prosjektet for eie eller leie-alternativer og konsekvenser av dette bør omhandle:

  • Forhold rundt organisering av et borettslag, herunder informasjon om vedtekter, kontrakter og prisregulering.
  • Antatt kjøpesum basert på kostnader i prosjektet
  • Finansieringsløsninger
  • Ansvaret for den enkelte beboer for innvendig drift og vedlikehold av leiligheter
  • Hvis leie av bolig, anslag for leiesum og ansvar iht. leieavtale

For øvrig har Norges Handikapforbund publisert en god oversikt over ulike nettsteder for brukermedvirkning. Spesielt er strategidokumentet som ble utarbeidet av NHF helt tilbake i 2000 aktuell fortsatt. Heftet er på 16 sider og veldig informativt og lettlest. Brukermedvirkning nytter det?

  • Innledende dialog med utbygger for avtale om kjøp av et avklart antall boliger iht. Anskaffelsesregelverket.
  • Dialog om eventuelle behov for å tilrettelegge for fellesskapsløsninger.
  • Første dialog med Husbanken for forhåndsvurdering iht. retningslinjer for investeringstilskudd og krav til omsorgsstandard.
  • Samarbeid med utbyggers arkitekt for utforming og for å ivareta særlige behov og nødvendig omsorgsstandard.    
  • Kjøpsavtale inngås. Vedlegg eksempel på avtale.
  • Seksjoner gjøres om til et borettslag.

Den som er andelseier er til enhver tid ansvarlig for innvendig vedlikehold i samsvar med borettslagets vedtekter, evt. i egen leieavtale. Fellesoppgaver administreres og forvaltes av borettslagets styre, jfr § 5-17.

Ved skifte av beboere

I tilfeller der tidligere beboer selger sin bolig og ny beboer ønsker å leie, må kommunen kjøpe tilbake boligen. I borettslag der kommunen allerede eier andeler tilsvarende 30 prosent, kan kommunen ikke kjøpe tilbake boligen. Boligen må da tilbys en beboer som ønsker å eie.

Det kan derfor oppstå situasjoner der den som i utgangspunktet var tiltenkt en leiebolig i det aktuelle borettslaget, i stedet må tildeles bolig i et annet kommunalt tilbud med leieavtale.

Ansvar for kostnader ved ut-/innflytting

  • Når en leilighet blir ledig etter fraflytting, kan det ta noe tid før kommunen finner ny beboer. Bla. gjøres vurderinger for om ny beboer passer inn i den aktuelle gruppe og tjenesteprofil.
  • Det er kommunen som har tildelingsrett, og som dermed har kontroll over hvor lang tid det tar før ny beboer er på plass.
  • Felleskostnader, lån, strøm osv. for tom leilighet i perioden fra beboer flytter ut til ny beboer overtar boligen reguleres iht. kjøpekontraktens overtakelsestidspunkt.
  • Kommunen overtar det økonomiske ansvaret for kostnader fellesutgifter/lånekostnader mv. dersom ny eier ikke er på plass iht. vedtektene.
  • Ett eksempel kan være å sette dette til tre måneder fra eier/dødsbo/arvinger har sendt skriftlig varsel til kommunen om at boligen er ledig for ny tildeling.
  • I tilfeller hvor boligen ikke er solgt og overtatt av ny kjøper iht. vedtektene, vil kommunen kjøpe boligen med umiddelbart oppgjør og overtakelse for selger.

Kommunen sørger for bestemmelser om forkjøpsrett og prisregulering i borettslagets vedtekter, for tildelingsrett og krav vedrørende videresalg ved skifte av beboer. Aktuelle bestemmelser i vedtekter og kjøpekontrakt som kan tinglyses, skal tinglyses for å sikre rettsvern.

Vedtekter.

  • For å sikre kommunens tildelingsrett, må det vedtektsfestes at bare personer som har fått enkeltvedtak fra kommunen om tildeling av omsorgsbolig kan eie eller leie bolig.
  • Det inntas bestemmelse om kommunal forkjøpsrett (tilbakekjøp) samt prisregulering i vedtektene. Samtidig må det sikres at vedtektene ikke kan endres på disse punktene.
  • Det må inntas bestemmelse om at kommunen skal godkjenne kjøpekontrakt ved videresalg, og at denne bestemmelsen pliktes videreført i kontrakten med ny erverver.
  • For borettslag følger det direkte av borettslagsloven § 7-12 at kommunen kan gis vetorett mot endring av bestemmelser i vedtektene som gjelder vilkår for å være andelseier, forkjøpsrett til andel i laget og pris ved overføring av andel. Kommunens tildelingsrett kan dermed sikres gjennom et slik vedtektsveto uten at kommunen trenger å være andelseier.

Forkjøpsrett

  • I kjøpekontrakten med førstegangskjøper tas det inn bestemmelse som pålegger kjøper å videreføre kommunens disposisjonsrett ved enhver form for overdragelse av boligen.
  • Overdragelse av omsorgsboligen etter vedtak om tildeling i kommunen skal skje som et direktesalg fra selger til ny bruker.

Husbanken har ansvar for og forvalter ulike boligsosiale virkemidler, bla. investeringstilskudd, tilskudd til utleieboliger, startlån og bostøtte. I forskrift om investeringstilskudd gis føringer for utforming av boligen og for normalisering og integrering. Det vises for øvrig til Veileder for lokalisering og utforming av omsorgsbygg.

Når det gis investeringstilskudd kan kommunen selv avgjøre hvor mye den enkelte seksjon skal «tilgodeses» av tilskuddet. Et borettslag kan ta opp felles lån (fellesgjeld) opptil 75 prosent av boligprosjektets totalkostnad. Egenkapital på 25 prosent kan dekkes inn med investeringstilskuddet fra Husbanken. Kommunen kan eventuelt gi startlån (behovsprøvd) og den enkelte kan benytte egenkapital til øvrig finansiering. Finansiering fra Husbanken forutsetter:

  • Tildelingsrett for kommune må opprettholdes i 30 år, også ved eierskifte.
  • Utleie er ikke tillatt til andre enn de som oppfyller vilkårene for investeringstilskuddet.
  • Retningslinjer for investeringstilskuddet med særlige krav til omsorgsstandard legges til grunn.

Når kommunen oppfører bygget i egenregi vil kommunen få momskompensasjon, forutsatt at leilighetene er særskilt tilrettelagte og at disse benyttes til "helseformål eller sosiale formål". Loven gjelder også for borettslag etter borettslagsloven og boligsameier etter eierseksjonsloven hvor botilbudet fremstår som et integrert heldøgns helse- og omsorgstilbud i kommunenes lovpålagte tjenestetilbud, §2 i Kompensasjonsloven endret fra 1.1.2017.

Der hvor kommunen kjøper seg inn i eksterne boligprosjekter, vil kommunen kunne få en justeringsrett for mva, hvor 1/10 av inngående mva kan fradragsføres årlig over 10 år hvis kommunen selv eier og drifter slike tilrettelagte boliger. Kommunen må klarere dette selv med skattemyndigheten.

Fellesgjeld:

  • Maks 75 prosent kan finansieres med lån fra Husbanken (det tas forbehold om tilgjengelige midler)Veileder for lån fra Husbanken
  • Nedbetaling inntil 30 år
  • Fastrente inntil 20 år
  • I tillegg kommer felleskostnader til forvaltning og drift som dekker forsikring, kommunale avgifter, vaktmester, vask av fellesarealer, heis, strøm i fellesarealer, vedlikeholdsfond etc.

Prisfastsettelse for videresalg (ikke førstegangsoverdragelsen) reguleres i henhold til prisutviklingen på Eiendoms Norges boligprisindeks, (evt. KPI)

Prisen vil kunne justeres med påslag for oppgraderinger eller påkostninger og fradrag ved skade/slitasje.