Bygge og/eller oppgradere

Fase 1: Løsningsutredning

Faser

Velg fase for å se beskrivelse og hva som skjer i hver fase.

Fase 1
Løsningsutredning
Fase 2
Forprosjekt
Fase 3
Gjennomføringsfase
Fase 4
Overtakelse
TILBAKE TIL OVERSIKT

Kort beskrivelse av fasen

I denne fasen vurderes kvaliteter/utforming, tomt, fremdrift og kostnader på et overordnet nivå. I tillegg finansieringsmuligheter i Husbanken.

Arkitekt utarbeider et løsningsdokument basert på mottatt bestilling, i samarbeid med bestiller og prosjektleder (enten egen ansatt eller innleid konsulent). Prosessen kan variere i tid, avhengig av kompleksitet og hvilke beslutningsmyndigheter som må inn i saken.

Løsningsdokumentet vekter ulike løsninger, og argumenterer for et forslag.

Kommuner bruker ulike begreper om denne fasen, løsningsdokument/-utredning eller mulighetsstudie.

Resultater fra fasen

  • Løsningsdokumentet gir grunnlag til en beslutning om hvorvidt prosessen skal gå videre til forprosjekt.
  • Finansieringsmuligheter er kartlagt.

  • Bygg- og eiendomsansvarlig i kommunen mottar bestilling fra den enhet som har et boligbehov.
  • Bestiller og prosjektleder drøfter alternative løsninger for behovet.
  • Samarbeid med arkitekt innledes. Arkitektbistand anskaffes gjennom anbud eller en eksisterende rammeavtale. Ved anbud benyttes Doffin.
  • Hvis prosjektet skal finansieres med midler fra Husbanken, må Husbanken kontaktes tidlig i denne fasen for å avklare eventuelle krav.
  • Arkitekt, prosjektleder og bestiller foretar tomtevurderinger, og ser dette i sammenheng med reguleringsbestemmelser.
    • Tomtevurderinger: Beskrivelse av eiendommen, beliggenhet, atkomst og parkering, orientering og lysforhold, landskapsmessige forhold, eksisterende vegetasjon, tinglyste heftelser og tilgjengelighet/stigningsforhold og infrastuktur (vann/vei/kloakk mm).
  • Andre vurderinger:
    • Reguleringsmessige forhold: universell utforming, miljøhensyn og infrastruktur. Hva er tomten regulert for (næring, bolig eller annet)? En reguleringssak kan ta lang tid og prosjektet kan derfor bli forsinket. Hvilke plankrav foreligger?
    • Normalisering og integrering (se Dialogverktøy HB 8.E.12)
      • Beliggenhet
        • Ordinært boligområde
        • Nærhet til offentlig kommunikasjon, skoler, aktiviteter og butikker
        • Unngå uheldig opphopning av kommunalt disponerte boliger herunder omsorgsboliger
      • Utforming
        • Ikke institusjonslignende preg
  • Ved behov for regulering må dette skisseres i løsningsdokumentet. En regulering vil ha avgjørende betydning for fremdriften av prosjektet.
    • Naboer varsles med brev om igangsatt reguleringsprosess.
  • Gjelder prosjektet ombygging, må vurdering av eksisterende bygning, både muligheter og begrensninger tas med. Herunder bygnings- og reguleringsmessige forhold, i tillegg til eventuell omhjemling.
  • Investeringskostnader (tomt, bygg mm) beregnes. Tidlig i prosessen knytter det seg stor usikkerhet til kostnader.
  • Vurdere hvilken entreprise som skal benyttes, totalentreprise eller byggherrestyrt entreprise (generalentreprise).
  • I løsningsdokumentet vurderes ulike løsninger og konkluderer med et forslag.
  • Løsningsdokumentet sendes beslutningstaker for godkjenning.
Underprosess: Omsorgsboliger finansiert med investeringstilskudd
Underprosess: Utleieboliger finansiert med tilskudd til utleieboliger
  • Prosjektleder: koordinator for hele prosessen (egen ansatt eller innleid konsulent)
  • Bestiller: kvalitetssikrer at behovene blir ivaretatt
  • Ansvarlig søker: Arkitekt som påser at tiltaket utføres innenfor lover og regler, og utarbeider et løsningsdokument i samarbeid med bestiller og prosjektleder
  • Beslutningsmyndighet: Politisk eller administrativ ledelse som godkjenner eller underkjenner forslag til løsning
  • Beslutningstaker: Kan være rådmann, plankomite, formannskap, kommunestyre. Dette varierer i hver enkelt kommune.
Universell utforming
Universell utforming betyr å utforme produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, og uten behov for tilpassing eller en spesiell utforming (NOU 2005:8 Likeverd og tilgjengelighet). Planlegging etter prinsippet om universell utforming forutsetter en grunnforståelse for utfordringene rundt det å utforme bygninger og uteområder slik at de kan brukes av alle. Det er viktig at denne grunnforståelsen inkluderer alle ledd, fra oppdragsgiver/tiltakshaver til utførende og driftsansvarlig. Viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger:

Bevegelse
Personers nedsatte bevegelsesevner kan skyldes svikt i bevegelsesevne i armer, hender, kropp, bein og føtter. Viktige hensyn å ivareta er korte avstander, trinnfrihet, faste, jevne underlag og tilpassede rekke- og sikthøyder.
En bygning kan også stimulere til mosjon; trappa mer sentralt og iøynefallende enn heisen, trapper og korridorer med utsikt, sentral og skjerma sykkelparkering mm.

Orientering omfatter syn, hørsel og kognitiv svikt.
Nedsatt synsevne varierer fra total blindhet til ulike former for synsnedsettelse. Dette kan innebære problemer med å orientere seg og oppfatte visuell informasjon. Enkle, oversiktlige planer og planløsning letter orienteringen for alle. Det samme gjør god visuell informasjon og belysning. Redusert hørselsevne varierer fra total døvhet til ulike grader av nedsatt hørsel. Konsekvensene av en hørselsnedsettelse er mange og forskjellige. Tiltak som ivaretar akustiske hensyn og riktig lyssetting bør vektlegges. Personer med kognitiv svikt er en svært heterogen gruppe som har redusert evne til å forstå omgivelsene. Viktige tiltak er utforming av bygg og uteområder slik at de blir forståelige og lesbare.

Miljø
Nedsatt toleranse for luftforurensinger og allergifremkallende stoffer omfattes av samlebegrepet miljøhemminger. Det omfatter astmatikere, allergikere, lungesyke og personer med andre former for nedsatt immunforsvar. Riktig materialbruk, tilstrekkelig ren inneluft og utforming som letter renhold, er viktige tiltak som bedrer inneluftkvaliteten
For å redusere en bygnings totale miljøbelastning er det viktig å bruke materialer som innebærer lave utslipp av miljøgifter og klimagasser, bade I produksjon og transport. Stikkord her er økt bruk av tre og andre kortreiste materialer, og  redusert bruk av betong og metall. Kommunens energi- og klimaplan kan ha føringer og mål på dette feltet

Velferdsteknologi
På samme måte som god bygningsmessig utforming kan lette hverdagen for beboere, kan også bruk av teknologi erstatte bygningsmessige tiltak. Innføring av velferdsteknologi vil utvide muligheten for å bli boende dersom helsen svikter. Tilrettelegging for slik teknologi er god og framtidsrettet planlegging. Tilrettelegging kan dreie seg om ekstra rørføringer for ledninger fram til vinduer og ytterdører f.eks. (for seinere montering av sensorer eller styring).
En del velferdsteknologi overlapper med smarthusteknologi for energi- og komfort-styring av boligen.

Brukbarhet
God bokvalitet og brukbarhet forutsetter løsninger ut over rene tilgjengelighetstiltak. Det er derfor nødvendig at alminnelige brukbarhetshensyn (f.eks. dagslys, møblerbarhet m.m.) også vektlegges.

Energi
Dersom bygningen skal driftes av kommunen reduseres driftskostnadene med lavt energibruk. Med dagens rentenivå er det lønnsomt over tid å bygge passivhus etter NS3700/3701. Det kan også gi fordeler for comfort og inneklima. Kommunens energi- og klimplan kan ha føringer og mål på dette feltet.

Byggeskikk

Hva slags yttrykk skal bygget ha? Tilstrebe tilpasning og innpaasing I det bestående, eller en kontrast? Er det særegen lokal byggeskikk som bør prege?

Midlertidige endringer av praksis

Her i veiviseren har vi samlet all relevant informasjon og lenker fra direktoratene rundt tiltak og endringer av praksis knyttet til pandemien.

Denne informasjonen er samlet for deg som jobber på bolig- og tjenesteområdet.  

Vis informasjon