Lov om husleieavtaler (husleieloven)

Formål med loven eller retningslinjen:

Formålet med loven er å regulere rettigheter og plikter i husleieavtaler.

Loven eller retningslinjens viktigste reguleringer for bolig- og tjenesteområdet:

  • Kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. Boligbistanden kan blant annet gå ut på å skaffe en utleiebolig eller bistand til kjøp av en bolig.
  • Husleieloven er sentral når kommunen er involvert i utleie av boliger. Kommunen må passe på at husleielovens bestemmelser blir fulgt, og at det ikke blir benyttet urimelige avtalevilkår, for eksempel vilkår som pålegger leietakeren et svært omfattende vedlikeholdsansvar. Dette gjelder når kommunen er utleier og ved kommunalt disponerte utleieboliger.
  • Standardavtaler bør bli benyttet.Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet og Leieboerforeningen har utarbeidet hver sine standardkontrakter. I tillegg har Leieboerforeningen utarbeidet tre leieavtaler for kommunene som også er balanserte standardkontrakter.
  • Kommunen har også et visst ansvar for at husleieloven blir fulgt når den formidler kontakt mellom en privat utleier og en leietaker.Kommunen bør sikre at leietakeren får en skriftlig leieavtale som er i samsvar med husleieloven.Hvis kommunen har stått for garanti eller lån til depositum, har kommunen ansvar for å følge opp de forpliktelsene dette medfører.

Annet om loven eller retningslinjen:

Angående § 1-2:

  • Det er ikke anledning til å avtale vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven. (Det er alltid lov å fravike loven til fordel for leietakeren selv om det ikke står i paragrafen at det er avtalefrihet.)

Angående § 3-5:

  • Det er vanlig at utleier krever at leietakeren skal sette inn et beløp på en depositumskonto til sikkerhet for krav som oppstår i anledning leieforholdet. Det fremgår av § 3-5 at depositumet ikke skal overstige seks måneders husleieBeløpet skal settes på en depositumskonto i leietakerens navn.

Angående § 3-6:

  • Garanti fra leietakeren kan være et alternativ til å kreve depositum. Garantien blir i likhet med depositumet stilt til sikkerhet for krav som oppstår i anledning leieforholdet.Garantibeløpet kan ikke overstige seks måneders husleie. (Hvis leietaker både skal stille garanti og betale depositum, kan ikke summen overstige seks måneders husleie.) En del utleiere har vært skeptiske til og har nektet å akseptere enkelte utgaver av NAV-garantier som er utarbeidet lokalt. Ifølge utleierne gir disse garantiene for dårlig dekning. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet et nytt standard garantidokument (rundskriv H-5/16) som erstatter et standard garantidokument fra 2011. Kommunene bør tilby denne nye garantien.

Angående § 9-6:

  • § 9-6 om oppsigelsesfrist er en bestemmelse som kan bli fraveket også i leietakers disfavør. Hvis det ikke er avtalt noe annet, er det en oppsigelsesfrist på tre måneder som begynner å løpe ved utløpet av den kalendermåneden leieavtalen blir sagt opp.

Angående § 9-11:

  • Når utleier har grunnlag for å begjære fravikelse av boligen, kan utleier sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet med mindre leietakeren skriftlig har reservert seg mot dette. En eventuell begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst bli fremsatt for namsmyndigheten to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten.
    Hvis det blir gitt et slikt varsel, øker muligheten for at de involverte kan komme frem til løsninger som gjør at det ikke blir nødvendig at leietakeren flytter ut.

Angående § 10-2:

  • Denne paragrafen har bestemmelser om tilbakelevering av boligen når leieforholdet tar slutt. Hvis ikke det er avtalt noe annet, skal boligen med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra den forringelsen som skyldes alminnelig slit og elde og de manglene som utleieren har plikt til å utbedre.
    Det er lurt å bruke en overtakelsesprotokoll. Dette kan hindre konflikter. Partene går da gjennom boligen ved overtakelsen og noterer og dokumenterer med foto alle skader/mangler og undertegner en felles protokoll. Ved utflytting blir protokollen lagt til grunn for eventuelle mangler/skader som har oppstått i leieperioden. Leieboerforeningen og Huseiernes Landsforbund har utarbeidet en felles overtakelsesprotokoll

Angående § 11-1

  • I § 11-1 er det særskilte bestemmelser for boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder bare hvis leieren har fått skriftlige opplysninger om at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet og hvilke unntak fra loven som er avtalt for dette leieforholdet. Etter § 11-1 kan det bli tatt inn avtalebestemmelser om begrensning i adgangen til å ta opp husstandsmedlemmer og å framleie boligen utover de begrensningene som ellers gjelder etter bestemmelser i kapittel 7. Hvis det foreligger særlige grunner, kan det bli inngått én tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år (§ 9-3 har en hovedregel om minimum tre års varighet på tidsbestemte leieavtaler). Foreligger det tungtveiende grunner, kan det bli inngått mer enn én slik kortvarig avtale mellom de samme partene. Slike kortvarige kontrakter bør bare bli inngått hvis kommunen kan stille med alternative botilbud.

Departement (direktorat) som har ansvaret:

Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Link til loven eller retningslinjen:

Lov om husleieavtaler (husleieloven)

Andre relevante kilder som utdyper loven eller retningslinjen:

"Husleieloven på 1-2-3" fra Leieboerforeningen