Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)

Formål med loven eller retningslinjen:

Loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften.

Loven eller retningslinjens viktigste reguleringer for bolig- og tjenesteområdet:

Kommunen leier ut og gir lån og tilskudd til eierseksjoner. Blant annet på grunn av dette er det viktig å kjenne sentrale bestemmelser for slike boliger.

Annet om loven eller retningslinjen:

Eierseksjonsloven regulerer en særlig form for sameie der hver sameier har rett til å bruke en bolig eller et lokale, men der hele eiendommen er i sameie med andre seksjonseiere.

Angående § 3:

  • Av § 3 fremgår det at det ikke gyldig kan avtales uten seksjonering at en sameier i den bebygde eiendommen med flere bruksenheter, skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen.
    I § 3 er det også bestemmelser om at hvis en bebygd eiendom med flere bruksenheter ikke er seksjonert, kan det ikke gyldig bli avtalt panterett i en sameieandel.
  • Med eierseksjonsloven (av 1997) fikk kommunen en viktig rolle i seksjoneringsprosessen: Kommunen skal kontrollere om lovens vilkår er oppfylt og treffe seksjoneringsvedtak. Vedtaket blir tinglyst og ført inn i matrikkelen. 

Angående § 8

  • Så snart det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, kan bestående og planlagte bygninger seksjoneres.

Angående § 23:

  • I § 23 fremgår hovedregelen om at ingen kan erverve (for eksempel kjøpe) flere enn to boligseksjoner i det samme eierseksjonssameiet.
  • Begrensningen på to seksjoner gjelder ikke ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller ved en kreditors erverv for å redde et krav som er sikret med pant i en seksjon.
  • I tillegg er det unntak for borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner i tillegg til selskaper/organisasjoner som har som formål å skaffe boliger og eies eller blir kontrollert av staten, en fylkeskommune eller en kommune. Det samme gjelder institusjoner/sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger, eller en arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte. Disse erververne (kjøperne) kan kjøpe så mange boligseksjoner som de ønsker. Loven krever heller ikke at boligene skal være tiltenkt spesielle grupper av boligsøkere, for eksempel vanskeligstilte.
  • Se om § 24 nedenfor. I § 24 er det blant annet bestemmelser om i hvilken grad det i vedtektene kan settes begrensninger på kjøp av seksjoner. 

Angående § 24:

  • § 24 har bestemmelser om seksjonseierens rettslige disposisjonsrett.
  • I § 24 fremgår det blant annet at seksjonseieren fritt kan selge, pantsette og leie ut sin seksjon.
  • Disposisjonsretten kan begrenses i vedtektene hvis de som berøres samtykker.
  • Det er grenser for i hvilken utstrekning vedtektene kan begrense muligheten til å kjøpe seksjoner: Disse kan uansett til sammen kjøpe 10 prosent, men likevel minst én boligseksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner: a) staten, b) fylkeskommuner, c) kommuner, d) selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune, e) boligstiftelser som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller en kommune samt f) selskaper, stiftelser eller andre som har inngått en avtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

Angående § 27:

  • I § 27 er det bestemmelser om vedtekter.
  • Bortsett fra de opprinnelige vedtektene kan vedtektene bare fastsettes eller endres på årsmøtet. Hvis ikke loven stiller strengere krav, kreves det minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene for å fastsette eller endre vedtektsbestemmelser.
  • I sameier som har fått kompensasjon for merverdiavgift, kan det vedtektsfestes at kommunen har vetorett mot endringer i vedtektene som går ut på at bare personer som er innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester, kan eie eller bruke en boligseksjon. Alle seksjonseierne må uttrykkelig si seg enige i en vedtektsbestemmelse som gir kommunen en slik vetorett.

Angående § 31:

  • Det følger av § 31 at de andre seksjonseierne har panterett for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp (2 G) på det tidspunktet det blir besluttet at det skal gjennomføres tvangsdekning.

Angående § 38:

Etter § 38 kan styret pålegge en seksjonseier å selge sin seksjon hvis han eller hun til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter. Seksjonseieren skal få en frist på minimum seks måneder til å selge. Hvis fristen ikke overholdes, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene. Kravet om advarsel gjelder ikke når styret kan kreve fravikelse etter § 39. Se nedenfor.

Angående § 39:

  • Styret kan etter § 39 kreve fravikelse (utkastelse) hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse av eiendommen eller vesentlig verdireduksjon, eller hvis seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens brukere. Begjæringen settes frem for tingretten, og dette kan tidligst gjøres samtidig med at det gis pålegg om salg etter § 38.

Departement (direktorat) som har ansvaret:

Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Link til loven eller retningslinjen:

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)

Andre relevante kilder som utdyper loven eller retningslinjen:

Forskrift om bruk avstandardisert søknad om seksjonering