Lov om burettslag (burettslagslova)

Formål med loven eller retningslinjen:

Formålet med loven er å regulere rettigheter og plikter i borettslag.

Loven eller retningslinjens viktigste reguleringer for bolig- og tjenesteområdet:

Kommunen leier ut og inn og gir lån og tilskudd til borettslagsboliger. Blant annet på grunn av dette, er det viktig å kjenne sentrale bestemmelser for slike boliger. 

Annet om loven eller retningslinjen:

Det fremgår av § 1-1 at med borettslag er ment et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett). Borettslag kan også drive virksomhet som henger sammen med boretten.

  • I § 1-2 er det bestemmelser om avgrensning av andelseiernes direkte og indirekte ansvar overfor kreditorene til borettslaget.  Andelseierne har ikke i noe tilfelle et direkte ansvar overfor borettslagets kreditorer. De må alltid holde seg til laget. Andelseierne har ikke plikt til å gjøre innskudd i borettslaget ut over det som følger av § 3-10 om andel, § 2-10 om borettsinnskudd og § 5-19 om felleskostnader.
  • Andelseierne har plikt til å dekke utgiftene i borettslaget gjennom betaling av sin del av felleskostnadene. Avgrensning av dette ansvaret ligger i at andelseierne kan si opp bruksretten med seks måneders varsel og dermed bli fri for plikten til å betale felleskostnader. Dette fremgår av § 5-21. Se nærmere nedenfor.
  • §§ 2-14 til 2-16 omhandler fellesgjeld. Det følger av § 2-14 at hvis laget skal ha fellesgjeld, skal fellesgjelden ved stiftingen ikke utgjøre mer enn 75 % av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen. En låneavtale som fører til at fellesgjelden går over denne grensen, er ugyldig for den overskytende delen.
    § 2-15 har blant annet en bestemmelse om at borettslaget og banken som har gitt felleslånet, kan avtale at andelseierne skal ha anledning til å nedbetale sin del av fellesgjelden.
  • Det fremgår av § 4-1 at hovedregelen er at det bare er fysiske personer som kan være andelseiere, og at hver andelseier bare kan eie én andel.

    I § 4-2 er det et unntak som innebærer at offentlige organer og enkelte private organisasjoner som samarbeider med det offentlige, se nærmere nedenfor, til sammen kan eie andeler som gir rett til minst én bolig og opptil 10 prosent av boligene hvis det er minst fem andeler i borettslaget. Unntaket gjelder for stat, kommuner, fylkeskommuner, selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet av stat, kommune eller fylkeskommune, stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og dessuten selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

    Denne regelen som åpner for at andre enn fysiske personer kan eie inntil 10 prosent av andelene, gjelder uavhengig av hva som står i vedtektene. Dette betyr at det ikke er anledning til å ha bestemmelser i vedtektene som strider mot 10 prosent-regelen.

    Formålet med bestemmelsen er å sikre at offentlige organer og enkelte private organisasjoner skal ha rett til å kjøpe borettsboliger og leie ut disse for å integrere vanskeligstilte boligsøkere.

    I § 4-3 er det bestemmelser som innebærer at det i vedtektene kan bli fastsatt en ytterligere adgang til å la andre enn fysiske personer eie andeler i borettslaget. § 4-3 angir de ytre rammene for hva som kan bli fastsatt i vedtektene.Vedtektene kan ikke åpne for at mer enn til sammen 20 prosent av andelene kan bli eid av andre enn fysiske personer. De som kan bli eiere etter slike vedtektsbestemmelser, er stat, fylkeskommune, kommune, boligbyggelag, institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttig formål og arbeidsgiver som skal leie ut boliger til sine ansatte. Dette kommer i tillegg til de 10 prosentene som det er bestemmelser om i § 4-2.

    I § 2-12 er det bestemmelser om mulighet til midlertidig eie. Etter denne bestemmelsen kan boligbyggelag eller andre yrkesutøvere, blant annet offentlig virksomhet og organisasjoner, som skal stå for erverv eller oppføring av boliger for borettslaget, samtidig eie inntil alle andelene. Det er ikke satt noen grense for hvor lenge utbyggeren kan sitte med andelene. 
  • I §§ 4-11 til 4-22 er det bestemmelser om forkjøpsrett. Etter § 4-12 kan ikke forkjøpsrett bli gjort gjeldende ved overgang til nærstående eller ved overgang av andelen på skifte etter separasjon eller skilsmisse. 
  • §§ 5-5 og 5-6 inneholder bestemmelser om andelseiers utleie av hele boligen til andre.Andelseieren kan i henhold til § 5-5 søke styret om å få leie ut boligen i inntil tre år hvis andelseieren har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Et avslag skal ha saklig grunn. I § 5-6 er det en bestemmelse om utleie av boligen av særlig grunn, for eksempel at andelseieren skal være midlertidig borte fra boligen i forbindelse med arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Et annet eksempel på særlig grunn er at andelseieren ikke er en fysisk person, men for eksempel en kommune. Etter denne bestemmelsen kan boligen bli leid ut med samtykke fra styret og bare bli nektet når det foreligger en saklig grunn. 
  • Det fremgår av § 5-9 at den som andelseieren har leid ut boligen sin til, under visse omstendigheter kan få pålegg om å flytte ut, eventuelt at borettslaget krever fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. 
  • Borettslaget har etter § 5-20 første prioritets panterett i andelen til sikkerhet for betaling av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet. Pantekravet kan ikke være større enn to grunnbeløp i folketrygden. Panteretten omfatter også krav som skulle vært betalt etter at det har kommet inn krav til namsmyndighetene om tvangsdekning.
  • Hvis andelseieren sier opp boretten med en frist på seks måneder etter § 5-21, men andelen ikke er solgt innen fristen, kan laget kreve andelen solgt. 
  • Borettslaget kan gi salgspålegg i henhold til § 5-22 hvis andelseieren har utvist vesentlig mislighold som han/hun skriftlig er advart mot, og som andelseieren likevel har fortsatt med. 
  • Etter § 5-23 kan laget kreve fravikelse (utkastelse) fra boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 hvis andelseieren oppfører seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre beboere i eiendommen. Krav om fravikelse kan tidligst bli fremsatt samtidig med at det blir gitt pålegg om salg etter § 5-22. 
  • §§ 5-26 til 5-30 har bestemmelser om avtaler om forsikring mot tap av felleskostnader.  En oppsigelse av en slik avtale er det generalforsamlingen som må vedta.

Departement (direktorat) som har ansvaret:

Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Link til loven eller retningslinjen:

Lov om burettslag (burettslagslova)

Andre relevante kilder som utdyper loven eller retningslinjen:

Forskrift om sikringsordningar i burettslag