Nye kriterier for Husbankens grunnlån

- Merkostnader og betalingsvilje for livsløpsboliger

Forfattar:
Karine Denizou, Christoffer Venås, Jon Christophersen, Michael Klinski
Utgivingsår:
2018
Oppdragsgivar:
Husbanken
Oppdragsutførar:
SINTEF Byggforsk FAG-rapport 60

Kort om publikasjonen

I denne rapporten vert meirkvalitetane knytta til Husbanken sitt grunnlån undersøkt. Det vert også gjort ei vurdering av meirkostnadar og marknaden sin betalingsvilje for desse kvalitetane. Bakgrunnen er at Kommunal- og moderniseringsdepartementet vurderer å endre kriteria for lån til bustadkvalitet frå Husbanken.

Oversikt over hovudfunn

Husbanken har tidlegare hatt ei aktiv rådgjevarrolle. Husbanken sin minstestandard stilte dels konkrete krav, dels meir generelle krav som kunne føre til behov for rettleiing og dialog med Husbanken. God kommunikasjon på prosjekteringsstadiet har vore viktig for kvaliteten på sluttproduktet. Dette fordi mykje av kunnskapen som Husbanken sine sakshandsamarar har, ikkje kan formidlast med krav og normer åleine.

Gjennom verkemiddel som rådgjeving og utvikling av pilotprosjekt har Husbanken bidrege til kvalitetsutvikling i bustadsektoren. Eit døme blant fleire er utvikling av Løvåshagen burettslag, der ekspertar vart trekte inn i prosjekteringsprosessen og alle dei involverte fekk eit solid kunnskapsløft. For å fremje utvalde kvalitetar som det er lite kjennskap til i marknaden, kan øyremerka middel eller initiering av pilotprosjekt vere naudsynt.

Casestudien viser at spesialkompetanse er naudsynt i utvikling av bustadprosjekt der det vert forventa spesifikke kvalitetar. Casane illustrerer eit breitt spekter av kompetanse i prosjekta: frå bustadar der uteområdet er prosjektert av landskapsarkitekt til småhusfelt regulert av ein vegingeniør. For å løyse spesifikke utfordringar kan det vere naudsynt med innleigde fagkonsulentar som arkitekt, landskapsarkitekt eller lysdesignar.

Målet om at kvalitetane skal vere enkle å krysse av i sakshandsaminga ser ut til å motivere til konkrete løysingar. Døme på dette er kriteriane om at tilkomstveg skal vere blindveg og at einsidig orientering ikkje skal vere mot nord eller nordaust. Sjølv om det kan argumenterast for at desse løysingane gir høgare kvalitet, kan direkte sollys mot vindauge for nokon opplevast som sjenerande eller som ubehageleg varme. Utsikten kan til dømes vere mot nordaust, og behovet for kveldssol kan løysast på den private uteplassen. Ei tilkomstsløyfe kan i mange tilfelle gje like god trafikksikkerheit som ein blindveg. I tillegg er det andre eigenskapar ved vegen som kan dempe farten på bilane, for eksempel at tilkomstvegen berre har eit felt, men med tovegstrafikk. Dette er døme på kvalitetar der riktig kompetanse er vel så viktig som at Husbanken set spesifikke kriterium.

Ut frå rapporten kan dessuten følgjande trekkast fram:

  • Det er ein uklar betalingsvilje for grunnkvalitetar, og spesielt for dei minste leilegheitene.
  • Det trengst støtte for å få fram kvalitetar som fellesfunksjonar og smarthusteknologi, medan det er meir uklart når det gjeld uteområde, dagslys og orientering.
  • Nokre kvalitetar treng permanent støtte; andre kvalitetar treng støtte for at kjøparane skal verte kjende med den gode kvaliteten.
  • Det er stor variasjon når det gjeld kor medvitne kjøparane er på spesifikke kvalitetar. Derfor er det vanskeleg å vurdere kva dei er villige til å betale for spesifikke kvalitetar.
  • Det ser ut til at utbyggjarane i rapporten sitt utvalg er lite medvitne på eventuelle meirkostnadar for kvaliteten livsløpsbustad. Dei meiner at den ikkje er noko særleg fordyrande.
  • Finansiering med Husbanken vert trekt fram som ein garanti for kvalitet i salsprospekt og er eit sjølvstendig salsargument.
  • Fleire informantar meiner at grunnlånet si viktigaste oppgåve er å stimulere til nybygging i «marknadssvake» område.
  • Det er forventa at ulike aktørar har forskjellege oppfatningar av kva omgrepet livsløpsbustad inneber. Er ei endring av omgrepet naudsynt?
  • I den vidare utviklinga av kriteria for lån kan ein diskutere korleis kriteria påverker ønska bustadsamansetting.
  • Verkemiddel: Som det også vert peika på i høyringsnotatet, kan fleire av dei foreslåtte kriteria verte teke omsyn til av plan- og bygningsloven, dersom  kommunen har naudsynt kompetanse. Når det gjeld kvalitetar der skjønnsvurdering står sentralt, er Husbanken si tradisjonelle/tidlegare rådgjevarrolle framleis viktig for utviklinga. Implementering av nye kriterium, som fellesfunksjonar, kan trenge drahjelp av pilotprosjekt.

Lenke til meir informasjon

Les hele rapporten.