Eierskapspotensialet blant lavinntektshusstander

– en undersøkelse av mulighetsrommet i startlånsordningen

Forfattar:
Lars Chr. Monkerud og Kim Astrup
Publisert av:
NIBR/OsloMet
Utgivingsår:
2020
Oppdragsgivar:
Husbanken
Oppdragsutførar:
NIBR

Kort om publikasjonen

By- og regionforskningsinstituttet NIBR ved OsloMet - Storbyuniversitetet har på oppdrag for Husbanken gjennomført analysar av eigarskapspotensialet blant leigetakande låginntektshusstander. Rapporten samanliknar ulike modellar for tildeling av startlånet – gitt ved bruk av fast versus flytande rente, ulike nedbetalingstider og ulike berekningsgrunnlag for bu- og livsopphaldsnormer.

Analysane tel opp andelar med potensiell beteningsevne eller lånekapabilitet innanfor modellane for gruppa av vanskelegstilte totalt, og for ei undergruppe av store barnefamiliar. Analysane nyttar seg av data frå Husbanken sitt bustøtteregister og Statistisk sentralbyrå (SSB) sitt register over buforhald, i tillegg til transaksjonsdata for bustadkjøp frå Ambita AS.

Lenke til meir informasjon

Les heile rapporten "Eierskapspotensialet blant lavinntektshusstander" (pdf) 

Lengre samandrag av publikasjonen

I første del av undersøkinga vert rammeverket for analysane presentert. Her vert omgrepa beteningsevne og eigarpotensialet avklart, og moglegheitene for eigarskap gjennom ulike måtar å bruke startlånsordninga, og andre verkemiddel, på.

I neste del av rapporten vert det presisert ulike faktorar som saman kan gi den einskilde husstand beteningsevne:

1) husstanden sitt normerte bustadbehov
2) bustadprisen i den lokale bustadmarknaden
3) hushaldet sine økonomiske ressursar og
4) Husbanken sine økonomiske verkemiddel.

Her kan husstanden ha beteningsevne for eit bustadlån dersom bustadbehovet ikkje er for stort, bustadprisane ikkje er for høge i den lokale bustadmarknaden, husstanden har tilstrekkelege ressursar til rådigheit og eit lånebehov kan imøtekommast eller avhjelpast med tilstrekkeleg romslege ordningar. I den empiriske delen vert dei ulike faktorane operasjonalisert, og det vert fokusert på betydinga av ulike startlånsinnretningar gitt ved:

a) ulike nedbetalingstider
b) bruk av fast versus flytande rente og
c) ulike måtar der ein bereknar ulike husstandar sine rimelege utgifter til livsopphald,

der det siste inneber at det for større barnefamiliar vert berekna eit «vanleg» budsjett, basert på SIFO sitt referansebudsjett med tilhøyrande satsar, og eit budsjett der store barnefamiliar får ein viss «stordriftsfordel» som kan vere rimeleg for denne typen husstandar.

Dei empiriske analysane viser at det som kan karakteriserast som eit «vanleg banklån» (25 års nedbetalingstid, flytande kalkulasjonsrente på 8,5 prosent p.a. og bruk av SIFO sitt referansebudsjett for berekning av livsopphaldsutgifter) i praksis ikkje kan verte gitt gruppa av vanskelegstilte leigetakande husstandar. Eit slikt bustadlån er ikkje eit «beteningsbart» bustadlån for denne gruppa.

Dersom det vert lagt til grunn ulike typar startlån vert bildet for eigarskapspotensialet i denne gruppa endra. Til dømes kan om lag 30 prosent av vanskelegstilte leigarar ha beteningsevne for eit lån til ein adekvat bustad til (nøkterne) halvparten av den lokale snittprisen dersom det vert gitt startlån med 50 års nedbetalingstid, fastrente og eit SIFO-budsjett som legg til grunn at store barnefamiliar kan ha særskilde stordriftsfordelar.

For dei større barnefamiliane som samstundes er vanskelegstilte leigetakarar, kan betydinga av slike grep i kredittvurderinga vere svært stor. Dersom 50 års nedbetalingstid, fastrente og SIFO sitt referansebudsjett vert lagt til grunn i kredittvurderinga, kan ein rekne med at opp mot 20 prosent av denne gruppa kan handtere eit startlån til ein adekvat bustad til (nøkterne) halvparten av den lokale snittprisen. Dersom ein i staden legg til grunn SIFO sine alternative budsjett, med særlege stordriftsfordelar for større barnefamiliar, kan opp mot 60 prosent av denne gruppa handtere eit startlån.

Bruken av denne typen grep i utforminga av startlånet kan bidra til å auke omfanget av bustadeigarskap blant utsette grupper. Dette viser likevel eit «førsteordens» eigarskapspotensial: For det første kan andre verkemiddel, slik som bustøttetildeling og tilskot til etablering, bidra til å auke eigarskapet ytterlegare. Betydinga av slike andre verkemiddel vert ikkje undersøkt direkte i rapporten og bør ettersporast i framtidig forsking. For det andre er det dei lokale sakshandsamarane som best veit, eller må vite, kva for individuelle eigenskapar og føresetnader den enkelte husstand har. Av dette medrekna moglegheitene som byr seg i den lokale bustadmarknaden, som til saman kan gi husstanden moglegheiter for eigarskap – gjennom tilbod om eit individuelt tilpassa startlån, eventuelt i kombinasjon med andre økonomiske verkemiddel. Tidlegare forsking tyder likevel på at moglegheitene som ligg i startlånet kan vere underutnytta – til dømes ved at tildelande kommunar i større grad kan legge vekt på individuelle tilpassingar.