Leie til eie for unge i Lillebyen borettslag TOBB

Eksteriør Lillebyen borettslag.
Ansvarlig aktør:
TOBB i Trondheim
Kommunestørrelse:
Stor
Sted:
Trondheim
Fylke:
Trøndelag
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Boligbyggelaget TOBB har utviklet konseptet Leie-før-Eie for å bidra til at TOBB- medlemmer som mangler tilstrekkelig egenkapital, men ellers har tilstrekkelig inntekt til å forsvare boligkostnader, skal komme i posisjon til å kjøpe egen bolig.

Leie-før-Eie i Lilleby er forbeholdt medlemmer i TOBB som ikke eier eller har eid bolig tidligere. Leie-før-Eie går ut på at TOBB-medlemmet inngår både en leieavtale og en opsjonsavtale om kjøp. Etter tre til fem år som leietaker har beboeren rett til å kjøpe leiligheten, og eventuell verdistigning i perioden tilfaller leietaker. Verdistigningen i boligen kombinert med sparing i leieperioden, kan være det som skal til for at beboeren kan oppfylle kravet om egenkapital, og dermed få vanlig boliglån.

Resultat

  • Lillebyen borettslag ble etablert med 51 leiligheter på 30 til 50 m2.
  • 51 unge mennesker i aldersgruppen 25 til 35 år fikk leie og mulighet til å kjøpe bolig gjennom prosjektet. 
  • Beboerne inngikk en standard leiekontrakt kombinert med en frivillig kjøpsopsjon som leietaker kunne realiseres etter en leieperiode på 3 år.

Bakgrunn

Selv om de har tilstekkelig inntekt til å forsvare løpende bokostnader, opplever mange unge mennesker at de ikke er i stand til å spare opp nok penger til å tilfredsstille bankenes krav om egenkapital.

TOBB ønsket å utvikle en boligløsning som skulle rettes mot denne gruppen. Konseptet «Leie-før-Eie» ble utviklet, og i dag får ungsom med betjeningsevne, men uten egenkapital, mulighet til å leie en leilighet de sene kan kjøpe dersom de ønsker det. Modellen er en vei inn på det ordinære boligmarkedet for en gruppe som tidligere opplevde det som vanskelig å få kjøpt egen bolig.

Målsettinger

  • Etablere et boligprosjekt tilpasset økonomien til førstgangsetablerere  med lite egenkapital. Prosjektet skulle hovedsaklig bestå av små og mellomstore leiligheter.
  • Tilby leieavtaler med kjøpsopsjon til førstegangsetablerere med lav egenkapital.
  • Definere kriterier for leiepris, opsjonspris og finansieringsavtaler for leietaker/ kjøper.
  • Utvikle avtaler som regulerer leieforhold med kjøpsopsjon.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Idé og konseptutvikling
Konseptet er basert på en idé om at «prisvekst i boligmarkedet for den aktuelle enhet skal tilfalle leietaker slik at den kan inngå som egenkapital ved kjøp av den samme boenheten». Boligkonseptet skulle gi unge med betjeningsevne, men uten tilstrekkelig egenkapital, en vei inn på det ordinære boligmarkedet.

Utvelgelsesprosess
Boligene i Lillebyen ble ferdigstilt i juni 2017. For å søke om Leie-til-eie-bolig måtte søker være medlem i TOBB. Skriftlig søknad ble sendt inn via TOBBs nettsider, og søknaden ble behandlet av TOBB og Handelsbanken. Der det var flere kvalifiserte søkere som ønsket samme leilighet fikk søkeren som hadde TOBB-medlemskap med lengst ansiennitet tilbud om leiligheten først. Søkerne ble derfor anbefalt å være åpne for å kunne bo i mer enn en leilighet i prosjektet.

Inngåelse av kontrakt
De som aksepterte tilbud om leilighet inngikk både en husleieavtale og en opsjonsavtale om kjøp, knyttet til en bestemt bolig i Lillebyen borettslag. Opsjonsavtalen ga medlemmet rett (men ikke plikt) til å kjøpe den aktuelle boligen minimum 3 år og maksimum 5 år etter inngåelse av opsjonsavtalen. Husleieavtalen gir leietaker rett til å leie boligen på vanlige markedsvilkår i hele perioden på 5 ½ år.

Kjøp av bolig eller oppsigelse av leieavtalen
Boligens pris ble fastsatt før opsjonsavtalen ble inngått. Eventuell prisvekst i leieperioden  kommer kjøper/opsjonshaver til gode, men er begrenset oppad til egenkapitalkravet på 15 % av boligens verdi (jfr. boliglånsforskriften av 1.1.17). Dersom boligen stiger i verdi i leieperioden vil verdistigningen tilfalle leietaker på kjøpstidspunktet, og dermed bidra til at opsjonshaver/kjøper opparbeider egenkapital. Prisen for boligen oppjusteres kun dersom boligprisveksten er større enn egenkapitalkravet. Dersom dette skjer, oppjusteres prisen på leiligheten kun med det overskytende, slik at opsjonshaver i alle tilfelle nyter godt av  prisveksten opp til 15%.

Det er frivillig å kjøpe boligen. Dersom opsjonshaver ikke ønsker å kjøpe boligen, for eksempel som følge av boligprisfall, står vedkommende fritt til å la være. Husleieavtalen gir uansett en leierett i 5 ½ år med ordinær oppsigelsestid på 3 måneder i leieperioden. Dersom leietaker sier opp leieavtalen og ønsker å flytte i stedet for å kjøpe leiligheten, kan en ny søker tre inn i leie- og opsjonsavtalen etter søknad til TOBB. Eventuell verdistigning i leiligheten vil da tilfalle ny leietaker hvis/når vedkommende ønsker å kjøpe leiligheten. 

Relevant lovverk

  • Borettslagsloven
  • Husleieloven
  • Avhendingsloven
  • Bustadoppføringsloven
  • Boliglånsforskriften
  • Avtaleloven
  • Sameieloven
  • Aksjeloven
  • Alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper

Finansiering

TOBB etablerer en finansieringsavtale for den enkelte leietaker/kjøper som er definert ut fra opsjonspris og verdiutvikling i henhold til en boligprisindeks for det aktuelle området. Avtalen garanterer leietaker finansiering i perioden fra 3 år til 5 år under forutsetning av at egen sparing og verdiutvikling på boligen tilfredsstiller krav til egenkapital.

Suksessfaktorer

  • Det ble etablert et egnet prosjekt som hovedsaklig hadde små leiligheter som var egnet til formålet, slik at beløpet på den obligatoriske egenapitalen ble så lavt som mulig
  • Rammebetingelsen var forutsigbare, og fordlaktige for leietaker/kjøper

Utfordringer underveis

  • Ingen vesentlige

Tips til andre

  • TOBB oppfordrer kommuner om å legge til rette for samarbeid med boligbyggelage eller andre for å etablere flere borettslag med «Leie-før-Eie» konsepter

Vedlegg

Prospekt for Lillebyen borettslag

Søknadsskjema "Leie før eie" i TOBB, Trondheim

Publiserte artikler

TOBB: Leie før eie Lillebyen borettslag

TOBB: Leie før eie-modellen

Videreføring av arbeidet

Etter efraringene med prosjektet på Lilleby, og etter anbefaling fra Husbanken har konseptet blitt justert noe, og det er ikke lenger krav om at man må være førstegangskjøper og ikke ha eid bolig tidligere for kunne få tilgang til en leie-før-eie-avtale i TOBB.

I 2021 er TOBB godt i gang med flere leie-før-eie-prosjekter i Midt-Norge. Boligene som tilbys inngår i større boligprosjekter sammen med leiligheter som selges på det ordinære boligmarkedet. TOBB mener det er viktig at boligkonseptene deres inneholder leiligheter som passer for flest mulig av medlemmene, slik at så mange som mulig har en reell mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet.

Per 2021 har TOBB leie-før-eie-rosjekter i Namsos, Levanger, Hitra, Mehus og Klæbu, samt på Lilleby, Overvik og Nærbyen i Trondheim.