En inkluderende boligpolitikk

Frogn kommune er ansvarlig for dette eksempelet.

Illustrasjonsfoto: BoKlok

For å oppnå en mer inkluderende boligpolitikk har Frogn kommune en målsetting om å framskaffe flere rimelige og trygge boliger til de som har utfordringer i boligmarkedet. Barnefamilier som leier bolig og har problemer med å komme inn på det ordinære boligmarkedet er prioritert. Metoden er prisregulering av boligene.

Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Frogn kommune har vedtatt at prisregulering er et boligpolitisk verktøy for å gi et tilbud til de som faller utenfor det ordinære boligmarkedet. Kommunens aktive rolle som eiendomsaktør skal tilføre boligmarkedet i kommunen flere rimelige boliger for eie. Dette er et viktig tiltak for å styre boligutviklingen for at flere barnefamilier skal ønske å bosette seg i kommunen, og at eldre og andre med lav inntekt/pensjon skal kunne få et tilpasset tilbud.

Kommunen benytter en kommunal tomt for å oppnå kostnadsmessige fordeler for de som kjøper boliger i prosjektene som beskrives. Kommunen har samarbeidet med private aktører i to prosjekter for etablering av borettslag med prisregulerte boliger. I det første borettslaget som ble etablert solgte kommunen en kommunal tomt til redusert pris, og i det andre prosjektet er det inngått en festeavtale. Boligene øremerkes gjennom retningslinjer utarbeidet av Frogn kommune og vedtekter for borettslaget.

Resultat

  • Grupper som ellers ikke er i posisjon til å kjøpe seg inn på boligmarkedet får mulighet til eie egen bolig og ta del i prisveksten.
  • Flere unge innflyttere under 34 år og barnefamilier etablerer seg i kommunen.

Bakgrunn

Det er et stort behov for rimelige boliger i kommunen for de som har problemer med å komme inn på det ordinære boligmarkedet. Årsaker til dette er bla.:

  • Negativ fødselsrate og lav tilflytting for de under 44 år.
  • En aldrende befolkning.
  • Høye boligpriser. Boligene til salgs i kommunen ligger på et prisnivå som er langt over det en med vanlig inntekt har mulighet til å kjøpe.
  • Ikke riktig boligsammensetning for innbyggernes behov.
  • Førstegangsetablerere som leier bolig til en høy markedspris har reduserte muligheter til sparing, og det er derfor krevende å imøtekomme kravet om 15 % egenkapital.

Strategisk bruk av kommunal eiendom til rimeligere boliger

I henhold til kommuneplanens samfunnsdel er det en målsetting å ivareta boligsosiale hensyn i planleggingen og ta i bruk virkemidler og strategier for å fremskaffe flere rimeligere boliger. Kommunen vil gjøre det attraktivt for unge i etableringsfasen og barnefamilier å bosette seg i kommunen, samt å møte befolkningsutviklingen som viser en sterk vekst i de øvre aldersgruppene.

I 2019 ble Kommunestyremelding om bolig vedtatt med strategier og virkemidler for å imøtekomme boligutfordringene. En av strategiene var bruk av kommunal eiendom for å fremskaffe flere rimelige boliger. Kommunestyret vedtok at en ferdigregulert kommunal tomt i et nærmere definert område, skulle selges gjennom en offentlig konkurranse til fastpris. Strategisk plan for bolig i kommunen, peker ellers på flere strategier for å imøtekomme de langsiktige målsettingene i kommuneplanen. Bla. inngå utbyggingsavtale for å benytte forkjøpsrett i nye boligprosjekter.

Målsettinger

For å få en mer bærekraftig befolknings-sammensetning har kommunen følgende mål for boligbyggingen:

  • Å legge til rette for en differensiert og variert boligutbygging i type, størrelse og pris for å få en balansert alderssammensetning. 
  • 80 % av de nybygde boligene skal være konsentrert småhusbebyggelse og leiligheter
  • Fremskaffe rimelige boliger til unge i etableringsfasen.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Kommunen etablerte sitt første prisregulerte prosjekt i 2006. Dette borettslaget består av 67 andeler, hvorav 38 prisregulerte boliger. Fordelingen ble 31 boliger med tildeling iht. retningslinjer, og i tillegg 8 kommunalt eide boliger samlokalisert for personer med psykiske utfordringer. Hvem som skulle tilbys de prisregulerte boligene ble tatt inn i egne retningslinjer og omfatter følgende målgrupper:

  • Leietakere i kommunal bolig.
  • For øvrig de som har
    • blitt varig ufør i løpet av de siste tre årene
    • blitt enslige forsørgere i løpet av de siste tre årene
    • blitt alderspensjonister i løpet av de siste tre årene og er uten annen inntekt enn minstepensjon evt. garantipensjon
    • behov for re-etablering, for eksempel etter ektefelles dødsfall eller skilsmisse og lignende
    • hatt omveltninger i livet som har medført at vedkommende er i en vanskelig omstillingsfase

Frogn kommune etablerer per i dag et nytt prosjekt for unge førstegangsetablerere med 23 boliger og festeavtale, vedtatt i januar 2020, som er grunnlaget for følgende prosessbeskrivelse:

  • Med utgangspunkt i vedtatt strategisk boligplan ble det utredet:
    • Hvem som kan bli andelseiere.
    • Om tilbudet bare er for personer som er bosatt i kommunene.
    • Innholdet i retningslinjer som utarbeides av kommunen.
    • Forutsetninger for tinglysning med prisklausulering. For eksempel at klausul er knyttet opp til vedtekter og avtale om overdragelse. Se eksempel på dette under vedlegg.
    • Det at når borettslaget opprettes, må kommunen sikre seg vetorett på endring av vedtekter for bla. å unngå opphevelse av prisregulering.
    • Økonomiske konsekvenser for kommunen – hva vil kommunens økonomiske bidrag bli.  
  • Offentlig konkurranse med forhandlinger hvor    
    • Det i konkurransegrunnlaget ble bedt om å beskrive totalt konsept med fordeling av boliger i ulike størrelser, kvalitet og standard på boligene.
    • Utbyggerne konkurrerer på endelig salgspris per kvadrat salgbart bruksareal til sluttbrukerne.
    • Reguleringsplanen allerede er vedtatt for 23 boenheter til boliger til førstegangsetablerere under 35 år.
    • Utbyggere må synligjøre sin avkastning og legge til grunn føringene i vedtatt reguleringsplanen.

  • Krav til boligene:
    • Boligene selges til fastpris og prisreguleres deretter etter SSBs boligprisindeks (prisindeks for brukte boliger i Akershus uten Bærum). Se eget punkt om prisregulering.
    • Boligene skal være rimelige med enkel standard av varig kvalitet innenfor TEK 17.
    • Det skal legges til rette for én ladestasjon per boenhet.
    • Det legges opp til at det må utføres en livssyklusanalyse (LCA klimatiltak) på boligene som føres opp. Dette er en metode for å skape et helhetsbilde av hvor stor den totale miljøpåvirkningen er under et produkts livssyklus.
    • Kommunen kan selv kjøpe inntil 10 prosent av boligene til kommunalt disponerte utleieboliger (maksimalt 2 boliger).
  • Boligene organiseres som frittstående borettslag.
    • Personer som ønsker å legge inn bud/kjøpe leilighet i borettslaget må fylle ut et skjema til kommunen - «Opplysningsskjema for kvalifisering og prioritering ved overdragelse av andeler i borettslaget".
    • Dette for å forhindre utleie, og at leiligheter ikke skal kunne kjøpes for utleie.
  • Prisregulering.
    • Over tid bør prisreguleringen følge en boligprisindeks og ikke konsumprisindeks. Sistnevnte vil kunne gi en dårlig prisutvikling på boligene, og på sikt gi en urimelig avstand mellom markedspris og den regulerte prisen.
    • Erfaringen med tidligere prosjekt var at etter hvert ble det ved salg av boligene veldig stor prisforskjell på de prisregulerte boligene og de «frie» boligene. Indeksen ble derfor endret I 2019 til byggekostindeks + et tillegg på 2% for å ta igjen for noe av differansen. I dette nye prosjekter blir byggekostindeksen lagt til grunn.

Relevant lovverk

Suksessfaktorer

  • Det at prosjektet ble utlyst som en konkurranse.
  • I stedet for at tomt ble solgt til  50 % av markedspris ble det inngått avtale med den private aktøren om at kommunen fester bort tomten.
  • Leie av tomt/festeavgiften betales via felleskostnaden hver måned.

Utfordringer underveis

  • Byggekostnadsindeksen er et valg som kommunen har erfaring med at er i takt med markedsprisen og at innlåsingseffekten blir mindre.
  • Prisen på boligen tar utgangspunkt i innskudd og andel fellesgjeld og reguleres etter byggekostnadsindeksen, pluss 2 % tillegg. 
  • Frittstående borettslag for å forhindre utleie.

Tips til andre

Når borettslaget opprettes må kommunen eventuelt sikre seg vetorett på endring av vedtekter, som for eksempel kan innebære en opphevelse av prisregulering i generalforsamling.

Vedlegg

Videreføring av arbeidet

Frogn kommune har etablert to prisregulerte borettslag i samarbeid med private aktører, noe som gir et godt tilbud for rimelig boliger for kommunens innbyggere.