Boligetablering i distriktene 2012-2014

boliger
Nye boliger i Hamarøy. Foto: Arvid Olsen, Husbanken
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Mer varierte boligtyper stimulerer til vekst og utvikling, og bidrar til økt omløp i boligmarkedet. Kommunene må bli sin boligpolitiske rolle bevisst. Det var hovedkonklusjonene etter myndighetenes treårige satsing på boligetablering i distriktene, der tolv kommuner deltok.

Resultat

  • 284 nye boliger i de tolv deltakerkommunene, de fleste er leiligheter og utleieboliger, som det var størst mangel på i utgnagspunktet.
  • Mer varierte boligtyper stimulerte til vekst og utvikling, som igjen bidro til omløp i boligmarkedet. 

Bakgrunn

Flere kommuner opplevde fraflytting og nedgang i folketallet. De ønsket å snu denne trenden, blant annet gjennom å få et bredere tilbud i sin boligmasse. 

Målsettinger

  • Målet var å øke kunnskapen, og stimulere til økt boligutvikling, i områder med små, usikre og stagnerende boligmarkeder. 

Virkemidlene som ble benyttet var erfaringsdeling, rådgivning og et eget økonomiske tilskudd til boligetablering i distriktene.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Eksempler på resultater fra den treårige satsingen:

Boligbyggerskole på Herøy

Herøy kommune på Helgelandskysten ønsket å hindre nedgang i folketallet og fraflytting. I 2010 startet kommunen prosjektet «Økt bosetting» med støtte fra Fylkesmannen i Nordland. Det hjalp. Fra 2010 til 2013 hadde kommunen en prosentvis befolkningsvekst som var få andre norske kommuner forunt. Men dermed ble det stor boligmangel i kommunen. Herøy etablerte Boligbyggerskolen som et av tiltakene for å hjelpe dem som ville realisere boligdrømmen sin. 

Kurset Boligbyggerskolen ble avholdt våren 2013 fordelt på 3 temakvelder og skulle hjelpe de 14 vordende boligbyggere gjennom fasene fra idé til ferdig hus. To år ut i satsingen Boligetablering i distriktene har ordningas tilskudd bidratt til bygging av 23 nye boliger/leiligheter i kommunen - hvorav ni ble bygd av «elever» ved Boligbyggerskolen. Kommunedelplanen for økt bosetting har tiltak under følgende hovedområder: Omdømmebygging, attraktivt botilbud, varierte arbeidsplasser og integrering og inkludering av tilflyttere. Les mer hos Distriktssenteret.


Hamarøymodellen

Hamarøy kommune tok grep i boligpolitikken og snudde fraflyttingstendenser til befolkningsvekst på få år. Gjennom Hamarøymodellen ble blant annet tomme næringsbygg som butikker, bank og lokale bedrifter transformert til leiligheter. Kommunen samarbeidet tett med private aktører. Totalt realiserte kommunen rundt 100 boenheter, halvparten til vanskeligstilte og resten til ordinært boligmarked. Dette er beskrevet som eget eksempel i Veiviseren

Sentrumsutvikling i Iveland

I forbindelse med ny kommuneplan i 2008 utformet kommunen en strategi med fortetting av kommunesenteret med boliger og næring, og flere fysiske og sosiale møteplasser. Prosjektet la stor vekt på medvirkning fra kommunens innbyggere. Iveland kommune hadde tre bygdesentra med spredt bebyggelse, og kommunesenteret Birketveit hadde heller ikke et definert sentrumsområde. Kommunen utfordret innbyggerne på hvordan fremtidens kommunesenter burde se ut blant annet gjennom en konkurranse. Det ble etablert styringsgruppe og en administrativ arbeidsruppe som har jobbet for:

  • prioritere ett sentrum
  • sentrum må være attraktivt
  • utvikle sentrum med boliger og servicefunksjoner
  • utvikle nærområdene. Kommunen har for eksempel prioritert ulike tiltak som fremmet stedsutvikling, inkludert rydding av skog, tilrettelegging for bedre tilgjengelighet på kommunens fiskeplasser, og badestrand. 

Mer i artikkel i Boligmagasinet nr. 5, 2014 Boligbygging i Iveland og Vennesla eller samme artikkel nedlastet her

Sørfold - samarbeid med boligbyggelag

I forbindelse med en stor kraftutbygging på 70- og 80- tallet, var det stor boligbygging med 20-30 boliger i året. Etter anleggsperioden ble en stor del av boligmassen solgt ut til lave priser som gjorde at eiendomsmarkedet kollapset. Siden fulgte flere tiår der den private byggeaktiviteten lå brakk. Kommunen startet opp et utviklingsprosjekt der økt boligtilvekst var et av målene når satsingen. Etter flere forsøk på å få private utbyggere til å bygge leiligheter på klargjort tomt siden det var etterspørsel etter boliger, valgte kommunen å inngå samarbeid med et regionalt boligbyggelag om et utbygging av 24 leiligheter i tre trinn. 

Leilighetene er nøkkelferdige fireroms på 76 m2 med livsløpsstandard, og av god standard med parkett, sentralstøvsuger, carport og gode lys-/ solforhold. Beliggenheten er sentralt i kommunesenteret. En avgjørende faktor for samarbeidet med boligbyggelaget var tilgjengelige offentlige tilskuddsmidler og låneordninger, samt kommunens egne tilskuddsmidler.

Grong - kommunen bygger selv

Fra 2012 startet kommune opp to tiltak for å styrke boligtilbudet. Kommunen etablerte en boligavdeling som samlet alle kommunens boligfunksjoner og etablerte boligselskapet Grong Boligbygg AS. 

Kommunen gjorde to viktige tiltak for å styrke boliginnsatsen: 

  1. Det ble opprettet en boligavdeling for å samle alle kommunens boligfunksjoner. Avdelingen består av administrasjon, vaktmester, og snekker med ansvar for vedlikehold. Alle relevante boligpolitiske virkemidler fra de økonomiske til tomteplanlegging, ble samlet i denne avdelingen.
  2. Etablering av boligselskapet Grong Boligbygg AS der kommunen er største aksjonær, men også med private investorer. Firmaet har fremskaffet en rekke utleieboliger for ulike beboergrupper.

Det kommunale engasjementet for fremskaffing av boliger har hatt flere positive effekter:

  • Økt tilbud av sentralt beliggende omsorgsboliger har ført til økt omsetningstakt og frigjøring av eneboliger til familiegrupper.
  • Satsing på omsorgsboliger sentralt i kommunen bidrar til et mer effektivt offentlig tjenestetilbud.
  • Flere private aktører har kommet på banen med leilighetsprosjekter i sentrumsområdet.
  • Opprettelse av boligavdeling har ført til spesialisering og profesjonalisering av kommunens boligsatsing.

De kommunale boligene leies ut i tråd med et prinsipp om markedsleie for ikke å fortrenge det private utleietilbudet.

Kommunen har primært fremskaffet kommunale utleieboliger gjennom boligstiftelsen, men opplevde liten interesse fra private aktører for boligfremskaffing for det ordinære markedet. Se også Boligpolitisk handlingsplan 2016-2024 for Grong kommune. 

Husleieøkning til gjengs leie i Gildeskål

Mange kommunale boliger var preget av slitasje og manglende vedlikehold. På grunn av lave husleier ble det satt av marginalt med midler til drift og vedlikehold, men de lave leieprisene bidro også til at folk ble boende, og dermed liten gjennomstrømning i boligene. Det private leiemarkedet var omtrent ikke-eksisterende siden det ikke kunne konkurrere med det lave kommunale husleienivået. 

Kommunen gjennomførte en prosess i fire trinn: 

1. Kartlegging og analyse
Gildeskål kartla den kommunale boligmassen og vedlikeholdsbehovet og hvem som bodde der og deres potensiale.

2. Politisk behandling og vedtak
Basert på analysen av den kommunale boligmassen ble det utarbeidet en sak til politisk behandling med innstilling om innføring av gjengs leie. 

3. Varsling og dialog med leietakere
Beboerne ble varslet seks måneder i forveien. Kommunen la opp til tett dialog med beboerne for å finne individuelle løsninger. 

Det ble som ventet stor motstand og medieomtale av husleiejusteringen, men i ettertid ser man at det har hatt en god effekt i kommunens boligmarked:

  • Flere leietakere har kjøpt ut sin kommunale leiebolig
  • Det er mer gjennomstrømming i utleieboliger
  • Det ble satt av mer midler til vedlikehold/oppussing
  • Flere private utleieboliger er blitt bygget
  • Beboere søker private leiealternativer, eller kjøper bolig
  • Det private utleiemarked fungerer bedre

Finansiering

Tilskudd til boligetablering i distriktene var tilgjengelig i prosjektperioden og var et viktig virkemiddel for kommunene. 

Tips til andre

Forvaltning av boligmassen

Ta en aktiv rolle når det gjelder å forvalte boligmassen. Dette sikrer økonomi til drift og investeringer, og at kommunen har boliger i henhold til behovene. Kommuner som har erfaring med dette, anbefaler følgende tiltak:

  • Vurder den kommunale boligmassen. Kartlegg tilstanden i alle kommunale boliger når det gjelder boligtype, beliggenhet, samt historikk over og behov for vedlikehold.
  • Avklar hvilke boliger som skal beholdes og oppgraderes, og hvilke som ikke lenger dekker kommunens behov og kan selges. Inntekter fra salg kan dekke oppgradering av andre boliger.
  • Kartlegg beboernes behov for et fortsatt kommunalt boligtilbud. Vurder hvem som kan fortsette å bo som de gjør, og hvem som har behov for et bedre egnet boligtilbud.
  • Vurder hvilke beboere som er i stand til å skaffe seg egen bolig, enten i det private markedet, eller kan tilbys å kjøpe den kommunale boligen. De fleste er tjent med å bo i egen bolig, så fremt det er mulig.
  • Samle forvaltningen av boligmassen under én felles enhet. Det sikrer bedre kontroll og enklere drift.
  • Tidsavgrens husleiekontraktene. Det sikrer gjennomstrømming i de kommunale boligene, og gir anledning til husleieregulering og vedlikehold. Dette gjelder ikke barnefamilier og hushold med særskilte utfordringer. De trenger ofte stabilitet og lengre leiekontrakter. 
  • Vurder husleienivået. For lav husleie gir lite midler til vedlikehold og bidrar ikke til å få private utleiere på banen.

Etablere flere private utleieboliger

De fleste små kommuner opplever liten privat interesse for å bygge boliger. Grunnen er trolig at den økonomiske risikoen oppleves som for stor. Samtidig er det få eller ingen ledige boliger å tilby tilflyttere eller innbyggere som skal etablere seg.

Flere kommuner har imidlertid greid å få etablert mange flere boliger i samarbeid med private aktører. Mest kjent er Hamarøy kommune, som gjennom Hamarøymodellen har fått realisert et betydelig antall nye boliger i kommunen.  

Hvordan gå frem?

  • Kartlegg samarbeidspartnerne. Det finnes normalt flere aktører som kan bygge boliger i samarbeid med kommunen.
  • Ta initiativ. Små kommuner kan ikke bare være tilrettelegger, men må også være initiativtaker overfor private utbyggere for å få realisert nye boligprosjekter.
  • Reserver attraktive tomter til boliger. Sentrale boliger med nærhet til butikk, skole og kulturtilbud er mest etterspurt, og gir utbygger større trygghet for investeringene.
  • Avlast risiko for utbygger. Langsiktige leieavtaler med kommunen for boliger med kommunal disposisjonsrett, gir utbygger økonomisk garanti og lavere risiko.
  • Utnytt de statlige virkemidlene. Husbanken har både låne- og tilskuddsordninger som kan være aktuelle i slike prosjekter.
  • Vurder de kommunale husleiesatsene. For lav husleie utestenger private utleiere i markedet.
  • Bruk tidsavgrensete leieavtaler. Det kommunale boligtilbudet bør være midlertidig og forbeholdt de som trenger det mest. Dette gjelder ikke barnefamilier og hushold med særskilte utfordringer. Disse kan trenge bostabilitet og dermed lengre leiekontrakter. 

Vedlegg

  • Distriktssenteret
    Distriktssenteret har en eget nettside om stedsutvikling og satsingen Boligetablering i distriktene. 
  • Gode eksempler på boligtiltak i distriktene
    Rambøll lanserte i 2014 et erfaringshefte som viser seks realiserte eksempler på boligstrategiske tiltak i distriktene. Rapporten beskriver også typiske boligutfordringer i distriktene. Her blir også sentrale faktorer for å lykkes med boligstrategisk arbeid løftet fram. Kommunenes rolle blir særlig vektlagt i å få økt bevegelse i sine boligmarkeder. 
  • Følgeevaluering av boligetablering i distriktene
    Rambøll leverte i desember 2014 sluttrapporten på den nasjonale treårige satsingen på boligetablering i distriktene i perioden 2012-2014. Satsingen har bidratt både til økt kunnskap og flere boliger i distriktene. Satsinga har gitt mer kunnskap om hva som skaper bevegelse i stagnerende boligmarkeder. Bygging av 284 nye distriktsboliger i tolv deltagerkommuner har gitt mer varierte boligtyper og stimulert til vekst og utvikling og omløp i boligmarkedet. 
  • Rapport fra erfaringskonferanse 2013
    Husbanken og distriktssenteret samarbeidet om erfaringskonferansen i Bodø i februar 2013 der rundt 125 personer var tisltede. Formålet var å dele kunnskap og erfaringer rundt etablering av boliger i distriktene, samt å bygge relasjoner for fremtidig boligpolitisk samarbeid og utvikling. Rapporten har blant annet innlegg fra Kommunal- og regionaldepartementet, Husbanken, Rambøll, Distriktssenteret og flere kommuner. 
  • Erfaringskonferanse 2011
    Denne rapporten er fra den nasjonale erfaringskonferansen i Bodø i desember 2011 der over hundre deltagere var tilstede. Husbanken og Distriktssenteret var arrangør. Rapporten omhandler innleggende og hva som ble diskutert i arbeidsseminar rundt løsninger på boligutfordringer. 

Forskning