Blakstadmodellen – kommunen som byggherre

Froland kommune er ansvarlig for dette eksemeplet.

Elever ved Blakstad vgs foran husene

Noen av elevene fra Blakstad videregående skole som var pionerer i det unike byggeprosjektet

Ansvarlig aktør:
Froland kommune
Kommunestørrelse:
Mellomstor
Fylke:
Aust-Agder
Oppsummert

Beskrivelse av eksempelet

Blakstadmodellen handler om at kommuner bestiller miljøvennlige og universelt utformede hus fra byggfaglinjen ved den lokale videregående skolen. Det gir rimelige boliger med høy kvalitet, ny giv for byggfaget og framtidsrettet kompetanse. I Froland sto det første huset ferdig i mars 2011 og de tre neste i løpet av 2012. Alle har passivhusstandard og universell utforming. Målet har vært at Blakstadmodellen enkelt skal kunne deles med andre kommuner og videregående skoler rundt omkring i landet.

Koblingen mellom høy kvalitet, boligsosiale formål og bredt tverrfaglig samarbeid kan skape mange synergier og dekke en rekke behov i ett og samme prosjekt:

  • Kommuner som trenger kommunale utleieboliger og konkrete miljøprosjekter
  • Videregående skoler som trenger et kompetanseløft og større trivsel for læring
  • Større kunnskap om framtidige byggekrav for kommunen, bransjen og utdanningsinstitusjoner
  • Meningsfylt skolehverdag med attraktive oppdrag som skaper ettertraktede lærlinger

Pionérprosjektet fra Blakstad i Froland i Aust-Agder har inspirert flere prosjekter andre steder i landet. Modellen kan være aktuell i boligpolitisk arbeid flere steder, spesielt i kommuner som sysselsetter mange unge og voksne i en videregående skole. Noen steder samarbeider bransjen og skolen om byggingen. Andre steder er rehabilitering mer aktuelt enn nybygging.

Resultat

  • Kommunen fikk nye utleieboliger med høy kvalitet.
  • Elevene fikk en meningsfull skolehverdag, fremtidsrettet kunnskap og attraktive lærlingeplasser.
  • Skolens byggteknikklinje fikk en ny giv og mindre drop-out.
  • Byggebransjen fikk tilgang til ny kompetanse lokalt og dyktige lærlinger.
  • Etter første år i prosjektet, hadde Blakstad videregående kun førstevalgssøkere til byggteknikk VG2, drop-outen var kraftig redusert, og 90 prosent av elevene fikk lærlingeplass før sommeren.

Bakgrunn

Froland kommune hadde akutt mangel på kommunale utleieboliger til psykisk syke. Et år i forkant av at samarbeidet startet opp, hadde ti gamle kommunale leiligheter blitt revet/sanert. Det var problematisk å få gjennomslag for boligprosjekter til målgruppen.

Froland kommune kjøpte den aktuelle tomta med tanke på boligsosial bygging. Beliggenheten var ideell, og rett over gaten lå et lavterskeltilbud til mennesker med psykiske problemer. Likevel stoppet arbeidet opp fordi prosjektet ikke var noe forbilde som kunne utløse prosjekttilskuddene de trengte. Da idéen om Blakstadmodellen dukket opp, utløste det mye energi hos kommunen.

Med kombinasjonen energi, universell utforming og kompetanseløftet til skolen i tillegg til det boligsosiale, ble det enklere å forankre prosjektet hos politikerne. Kommunen brukte bare ni dager fra første møte med Husbanken til saken var regulert og enstemmig vedtatt i kommunestyret i juni 2009.

Målsettinger

  • Dekke kommunens behov for kommunale utleieboliger til mennesker med alvorlig psykisk lidelse. Boligene skulle være små, ha sentral beliggenhet, og en av boligene skulle være ekstra brannsikret.
  • Fylkeskommunen (skoleeier) hadde som mål å sikre gode opplæringsobjekter til sine VG2-elever på snekkerlinjen. I tillegg ønsket de økt kompetanse i bygging av energieffektive bygg.
  • Uia hadde som mål at studentene ved linjen for energi og miljø hadde gode og relevante prosjekter å jobbe med.

Beskrivelse av hvem som gjorde hva

Trinn 1: Forberedelser og planlegging
I et forprosjekt ble det satt sammen en tverrfaglig gruppe fra administrativ side, teknisk enhet og helse- og sosialenheten, i tillegg til skoleledelsen. Denne gruppen fikk i oppdrag å avklare boligtype, beliggenhet og antall, samt spesielle krav fra kommende beboere. Forprosjektet utformet en intensjonsavtale som beskrev rammer, deltakere og rollefordeling i prosjektet.

Som prosjekteier satte Froland kommune de boligsosiale rammebetingelsene på vegne av de som skulle bo der. Det handlet om alt fra beliggenhet i forhold til butikker, sosiale tilbud og kollektivtrafikk, til planløsning med størrelse, materialvalg, innredning, tjenestetilbud og teknisk bistand.

Med bakgrunn i intensjonsavtalen inngikk kommunen en avtale med den videregående skolen om det som skulle være skolens leveranse. Avtalen inneholdt antall boliger, kostnader og leveringstid for hvert hus. Det var viktig å avklare hva skolen kunne ta på seg innen de ulike byggfagene.

Slik var rollefordelingen i prosjektet:

Kommunen

  • Byggherre, prosjekteier og bestiller
  • Lede byggemøter, styre fremdrift og ta beslutninger
  • Innkjøpsfunksjon, avtaler, kontrakter og anbud omkring innkjøp
  • Økonomistyring og byggeregnskap

Skolen

  • Entreprenør med ordinær forsikring og ansvarsrett
  • Koordinere leveranser og underleverandører på byggeplass
  • Pedagogisk opplæring og HMS på byggeplassen
  • Kompetanseløft for undervisningspersonalet

Prosjekterende arkitekt

  • Tolke byggherrens rammebetingelser på det boligsosiale samt energistandard, universell utforming og byggeskikk
  • Totalprosjektering i detalj inkludert uteområder
  • Utarbeide byggesøknader eventuelt dispensasjonssøknader om tomtegrense, parkering, avstand til vei og lignende
  • Styre delleveranser fra konsulenter innen for eksempel elektro, VVS og ventilasjon
  • Lage tegninger som er godt beskrivende og enkle å forstå
  • Utføre energisimulering
  • Utarbeide materialunderlag for innkjøp, tegningsunderlag og volumberegninger
  • Opplæring av faglærerne og andre underentreprenører

Universitetet/høgskole

  • Trykktesting og termografering
  • Energisimulering og beregning av solfangeranlegg (studentoppgave)
  • Lage egne byggtekniske forslag og/eller gjennomgå arkitektens tegninger (studentoppgave)
  • Holde grunnleggende kurs i passivhusbygging for faglærerne

Ingeniørstudenter ved Universitetet i Agder har fulgt pilotprosjektet i Froland. Passivhusbyggingen på Blakstad har vært ett av flere mulige case til studentenes avsluttende bacheloroppgaver innen energidesign og byggdesign.

Trinn 2: Prosjektering
Etter at prosjektgruppa var etablert, og roller, ansvar og økonomi avklart, startet arkitektens arbeid for fullt. Det som gjorde Blakstadmodellen spesiell var alle kravene arkitekten måtte ta hensyn til:

  • Kommunens rammebetingelser (se her for en sjekkliste)
  • Skoleelever som utførende
  • Oppfyllelse av passivhuskrav etter NS3700 inkludert energidesign
  • Oppfyllelse av krav til universell utforming inne og ute NS11001-2
  • God byggeskikk

Først i prosjekteringen var det noen krav til valg av tomt som berører både energikrav og tilgjengelighet. Først og fremst krav til sol, ettersom et passivhus skal ha et tilskudd på 25 prosent fornybar energi. Videre var det krav om at utearelaene måtte være tilrettelagt for at beboere kan bevege seg uavhengig av funksjonsevne, orienteringsevne og behov for tekniske hjelpemidler. Viktige elementer i detaljprosjekteringen var energidesign, ventilasjon og tekniske installasjoner, luftlekkasjer, samt planløsning og universell utforming, og dette er fyldig beskrevet i erfaringsheftet fra prosjektet.

Trinn 3: Opplæring av faglærere
Faglærerne ved Blakstad videregående skole var vant til å lære elevene å bygge garasjer og lekestuer. Nå hadde de et stort behov for ny kompetanse og deltok på oppstartkurset energidesign ved UiA høsten 2009. Det var en generell innføring i passivhusbygging på et overordnet nivå. Husbanken hadde en innføring i universell utforming i praksis.

Senere hadde arkitekten praktisk opplæring med faglærerne gjennom fire ettermiddager. Det var en meget konkret og visuell tilnærming tilpasset dette prosjektet. I tillegg deltok lærerne på prosjekteringsmøter hvor de diskuterte konkrete løsninger og materialvalg. Det gav en god forståelse, større engasjement og eierskap til prosjektet. Arkitektens involvering og evne til å kommunisere en praktisk tilnærming var avgjørende for læringsutbyttet.

Trinn 4: Byggeperioden
Når byggingen skulle passe inn i skolens rammeplan, ble byggetiden vesentlig lengre enn normalt. Dette er et sentralt punkt å vurdere for en kommune som er interessert i modellen. Det betyr at to klasser kan klare å bygge ett hus av denne størrelse i løpet av skoleåret når all planlegging, kontrakter, opplæring av lærere, søknader og prosjektering er klart på forhånd. Når elevgruppene på VG2 skal rullere mellom bygging, fellesfag og utplassering er det mulig å dele dem opp i passende gruppestørrelser.

Ved siden av kommunen, som fungerte som byggherre og prosjektleder, hadde en av faglærerne rollen som daglig byggeleder som koordinerte arbeidet på stedet. Byggelederen deltok i byggemøter og hadde jevnlig kontakt med prosjektleder.

Ett av husene ble bygget i elementer i skolens hall, satt opp og tettet i løpet av én dag. Det andre huset ble bygget i Isorast-blokker, godkjent etter passivhusstandarden. De to siste ble bygget på plassen.

Relevant lovverk

Lov om offentlige anskaffelser

Sikre brukermedvirkning

Beboer i en av boligene var med og la inn ønsker om farger, møbler og lignende.

Finansiering

Kommunen får momsrefusjon når de er innkjøper av utleieboliger for mennesker i en vanskelig bosituasjon som har behov for oppfølging. I pionerprosjektet i Froland betalte ikke kommunen arbeidspenger for arbeidet skolen utførte. Byggeprosjektet ble gjennomført som en elevoppgave, og skolen pådro seg dermed kostnader til blant annet transport, verktøyslitasje og forbruksmateriell som kommunen dekket. Kompensasjonen var i størrelsesorden 100 000 kr per bolig.

Pilotprosjektet i Froland ble finansiert med egenkapital samt tilskudd fra Husbanken. Per januar 2012 var kvadratmeterpris per bolig beregnet til 18 500 kr eks. mva (57 kvm brutto grunnflate). Inkludert i denne prisen var bolig, bod, solfangeranlegg og intern infrastruktur i grøfter. Tomtekostnader inklusive kjøp, all utgraving og planering av uteareal er ikke med i prisen.

Tilskudd til regional utvikling fra Aust-Agder fylkeskommune på 470 000 kr gjorde det mulig for skolen å kjøpe inn byggetelt og thermokamera, studietur til Østerrike, miljøstasjon for avfall, frokostmøte arrangement og sende faglærerne på ulike kompetansehevingstiltak.

Suksessfaktorer

  • De viktigste suksessfaktorene for et bredt samarbeid i Blakstadmodellen var god planlegging og tydelig avklaring av ansvar og roller. I pilotprosjektet i Froland ble samarbeidet innledet juni 2009 med oppstart samme høst. Partnerne måtte dermed ta mye på sparket, og en del av veien ble til underveis. Det førte til at byggestarten ble forsinket med et halvt år. Etter at prosjektgruppa fikk avklart ansvar og roller fire måneder etter oppstarten, ble det en betydelig bedre struktur og fremdrift.
  • Kommunens ledelse ble involvert i Blakstadtmodellen fra starten av. Ledelsen har jobbet tett med arkitekten og satt mange av rammebetingelsene til boligene etter brukernes behov.
  • Over 80 prosent av alle byggfirmaer har under ti ansatte, og de fleste har oppdrag innen rehabilitering. De har sjelden tid eller råd til å kurses i framtidige krav. Frokostmøtene er en mulighet for kompetanseløft når det formidles godt i forkant, for eksempel gjennom opplæringskontoret.

Utfordringer underveis

  • I Froland skulle byggingen omfatte VG2 byggteknikk, ikke VG1. Det ga oppdrag til to av totalt fire klasser. Det var en utfordring å plukke prosjektet fra hverandre og tilpasse det til rammeplanen med kombinasjonen av praktiske fag og fellesfag. Undervisningspersonalet har lagt vekt på å simulere en vanlig arbeidsdag for elevene.
  • Tidsaspektet. En må legge inn at byggingen tar tid, når den skal kombineres med opplæring.
  • For stram fremdriftsplan kan skape stress, dårlig læring og feil.

Tips til andre

  • God planlegging er alfa og omega. Hvis tomta og prosjektgruppa er på plass før nyttår, kan det holde med et halvt års effektiv planlegging frem mot byggestart på høsten. Det kan være oversiktlig å sette opp en masterplan som viser hvordan prosjektet kan planlegges på best mulig måte. Det gir et stort utbytte for både kommunen, skolen og universitet når alt er godt planlagt på forhånd og byggingen starter tidlig på høsten. Da vil man kunne oppnå:
    • god kontinuitet i elevgruppa ved å følge byggeprosessen fra A til Å, inkludert byggeledelse
    • mindre slurv ved å unngå å ta inn «vikarer» som ikke har fått samme opplæring
    • energistudentene ved universitetet får skrive avsluttende bacheloroppgaver på energi- og byggdesign i løpet av siste studieår
    • effektiv bygging, bedre flyt i arbeidet og bedre oversikt over hele prosjektet
  • Byggeprosessen i masterplanen tilpasses skolens årsplan og sesonger. Det vil være til stor nytte for det pedagogiske arbeidet hvis prosjektet får en åpen ende i fremdriftsplanen, og at endelig ferdigstillelse ikke er spikret ved prosjektets oppstart. Årsaken er at man kjenner potensialet hos elevene inneværende år, men vet ikke noe om hva slags gruppe man får året etter. Det er prosessen som er viktigst for lærere og elever, ikke sluttproduktet. Fagkyndig ledelse, god planlegging og rolleavklaring er forutsetninger for en god fremdrift.

Rapporter

Blakstadmodellen Erfaringshefte

Publiserte artikler

Se film om Blakstadmodellen: "Elever bygger passivhus"

Videreføring av arbeidet

I kjølvannet av Blakstadmodellen har mer enn 400 elever bygget eller oppgradert boliger til passivhus fordelt på 12 steder over hele landet i perioden mellom 2010 og 2015.

Blakstadmodellen kan være like aktuell for rehabilitering som for nybygging.